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Fiche pratique
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Agent immobilier : conditions d'exercice de l'activité

     

L'agent immobilier est un intermédiaire intervenant dans les opérations d’achat, de vente, d’échange, de sous-location ou de location, saisonnière ou non, de maisons, appartements, fonds de commerce, terrains.

Obtention de la carte professionnelle

La profession d'agent immobilier est une activité commerciale réglementée qui implique pour la personne de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés et d'obtenir une carte professionnelle.

Depuis le 1er juillet 2015, il existe quatre cartes professionnelles : " transactions sur immeubles et fonds de commerce ", " gestion immobilière ", "syndic" et " marchand de listes ".

Ces cartes sont valables 3 ans.

Elles sont délivrées par la préfecture dans le ressort duquel l'agence est implantée.

A cet égard, la personne physique ou, s'il s'agit d'une personne morale, son représentant légal (ou ses représentants légaux) doit remplir certaines conditions pour pouvoir l'obtenir.

Remarque : dans un arrêt du 19 février 2009, la Cour d'appel de Dijon précise que l'activité qui consiste uniquement à diffuser sur internet des annonces entre particuliers, moyennant rémunération, sans intervenir dans les relations entre les auteurs des annonces et les personnes intéressées, ne constitue pas une activité d'agent immobilier (Cour d'appel de Dijon, 19 février 2009 n°08-00592).

Justifier d'une aptitude professionnelle

Le demandeur doit justifier d'une aptitude professionnelle qui s'apprécie au vu de certains critères de diplômes et/ou d'expérience professionnelle.

A ce titre, il doit être titulaire :

  • soit d'un diplôme délivré par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau égal ou supérieur à trois années d'études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
  • soit d'un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) et sanctionnant des études de même nature ;
  • soit du brevet de technicien supérieur professions immobilières ;
  • soit d'un diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation.

Est également regardée comme justifiant de l'aptitude professionnelle requise pour obtenir la carte professionnelle, la personne qui remplit cumulativement les conditions suivantes :

  • être titulaire soit d'un baccalauréat, soit d'un diplôme ou d'un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
  • avoir occupé pendant au moins trois ans un emploi subordonné, à temps plein ou équivalent à temps partiel, se rattachant à une activité mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

Remarque : les personnes qui n'ont pas de diplôme mais qui ont occupé, pendant au moins dix ans, l'un des emplois subordonnés mentionnés ci-dessus peuvent demander la carte professionnelle. Cette durée est réduite à quatre ans lorsqu'il s'agit d'un emploi de cadre au titre duquel le demandeur était affilié comme tel auprès d'une institution de retraite complémentaire ou d'un emploi public de catégorie A ou de niveau équivalent.

Présenter une garantie financière suffisante

Pour pouvoir exercer son activité, l'agent immobilier doit également justifier d'une garantie financière suffisante permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs qu'il détient. Cette garantie doit résulter d'un engagement écrit fourni :

  • soit par une entreprise d'assurance spécialement agréée ;
  • soit par un établissement de crédit ou par tout établissement autorisé à effectuer des opérations de banque au sens de l'article L. 518-1 du Code monétaire et financier.

Le montant de la garantie doit être au moins de 110.000 euros. Cependant, il peut être réduit à 30 000 euros les deux premières années d'exercice.

Remarque : depuis le décret n°2010-1707 du 30 décembre 2010, la garantie financière n'est plus requise lorsque l'agent immobilier déclare sur l'honneur son intention de ne détenir aucun fonds, effets ou valeurs autre que ceux représentatifs de sa rémunération ou commission. La mention "non-détention de fonds" est alors portée sur la carte professionnelle ainsi que sur les publicités commerciales et doit être affiché en évidence sur la vitrine de l'agent immobilier. 

Souscrire une assurance de responsabilité professionnelle

L'agent immobilier doit contracter une assurance de responsabilité civile professionnelle auprès d'une société d'assurance ou d'un assureur agréé. Cette assurance est destinée à couvrir les risques financiers résultant des fautes professionnelles commises par lui ou l'un de ses salariés dans le cadre de son activité.

Ne pas être frappé d'une incapacité

La loi de 1970, dans ses articles 9 et 10, prévoit une liste d'incapacités et d'interdictions.

Ainsi, l'agent ne doit pas avoir fait l'objet, depuis moins de dix ans, d'une condamnation pénale définitive par une juridiction française ou étrangère notamment pour l'une des infractions suivantes :

  • crime ;
  • peine d'au moins trois mois d'emprisonnement sans sursis pour escroquerie, abus de confiance, recel, blanchiment, corruption active ou passive, trafic d'influence, soustraction et détournement de biens, faux et falsification de titres et de valeurs fiduciaires émises par l'autorité publique, infractions à la législation sur les loteries, cercles, casinos, à la législation sur les relations financières avec l'étranger, fraude fiscale, infraction au Code de la construction et de l'habitation, destitution d'office public ou ministériel, etc.

L'agent ne doit pas non plus faire l'objet d'une des incapacités suivantes : prononcé d'une mesure de faillite personnelle, d'une radiation des fonctions d'administrateur ou de mandataire judiciaire, d'une interdiction d'exercer au moins pendant six mois une profession libérale.

Exercice de l'activité

Immatriculation au registre du commerce et des sociétés

L'activité d'agent immobilier étant commerciale, le demandeur de la carte professionnelle doit justifier de son inscription au registre du commerce et des sociétés.

Remarque : pour vous aider dans le choix du statut juridique, vous pouvez vous procurer le guide 'Choisir le statut de son entreprise'.

Registres obligatoires

Dans le cadre de l'exercice de son activité, l'agent immobilier doit tenir à jour :

  • un registre-répertoire qui recense tous les versements effectués au titulaire de la carte (commissions comprises) ;
  • un registre de tous les mandats qu'il reçoit.

Ces registres peuvent être tenus et conservés sous forme électronique.

Par ailleurs, le professionnel doit remettre un reçu et en conserver un double pour toutes les sommes qu'il perçoit.

Informations à destination de la clientèle

L'agent immobilier doit faire figurer sur tous ses documents commerciaux et autres correspondances :

  • le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ;
  • le nom et l'adresse de l'entreprise, ainsi que l'activité exercée ;
  • le nom et l'adresse du garant.

Il doit, en outre, afficher dans ses locaux le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie et le nom de son garant ainsi que le montant de ses commissions.

Exigence d'un mandat écrit

L'agent immobilier ne peut procéder à la transaction que s'il est muni d'un mandat écrit dont l'original est remis au client. A défaut, le professionnel ne peut percevoir de rémunération quelle qu'en soit sa nature. La convention ainsi passée doit préciser :

    • les caractéristiques du bien immobilier recherché par le client ;
    • la durée du mandat ;
    • le montant de la rémunération de l'agent ;
    • une autorisation précise de s'engager pour une opération déterminée (Art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972) ;
    • la mention d'une clause pénale ;
    • la mention d'une clause d'exclusivité.

Sanctions en cas de non-respect de la réglementation

Le non-respect de la réglementation applicable à la profession d'agent immobilier est passible de l'une des peines prévues aux articles 14 à 18 de la loi de 1970.

Est puni, entre autres, de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende, le fait de :

  • de se livrer ou de prêter son concours, de manière habituelle ou occasionnelle, à des opérations immobilières sans être titulaire de la carte d'agent immobilier ;
  • de ne pas effectuer la déclaration préalable d'activité d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau ;
  • de négocier, d'entremettre ou de prendre des engagements pour le compte d'un titulaire d'une carte professionnelle sans y être habilité.

Attention : cette liste n'est aucunement exhaustive et nécessite la lecture des textes susvisés qui sont disponibles dans leur intégralité sur le site www.legifrance.gouv.fr.

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