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Fiche pratique
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Le local de l'entreprise

     

Pour les besoins de leur immatriculation, les personnes physiques ou morales doivent déclarer l'adresse de leur entreprise et justifier de la jouissance du ou des locaux où elles s'installent.

Généralités

En principe,  le local commercial est soumis aux statuts des baux commerciaux.

Cependant, si l'activité exercée ne nécessite pas de lieu spécifique pour recevoir de la clientèle ou entreposer des marchandises, il peut également s'agir d'une domiciliation, soit dans des locaux occupés en commun par plusieurs entreprises, soit dans le local d'habitation de l'entrepreneur ou du dirigeant. Dans ce dernier cas, toutefois, il est nécessaire de clairement distinguer la domiciliation proprement dite, de la possibilité d'exercer une activité commerciale au sein d'un local d'habitation.

Le cas échéant, il appartient au créateur de prospecter le marché des locations commerciales et des cessions ou mises en location gérance de fonds de commerce. Pour ce faire, il dispose de moyens classiques : Internet, petites annonces des agences immobilières ou des journaux mais également des services " Bourse des locaux " des Chambres de commerce et d'industrie si ces dernières en sont dotées.

Prise à bail d'un local commercial

Lorsque l'activité exercée nécessite de recevoir de la clientèle et d'entreposer des marchandises, le créateur prend à bail un local commercial qui va généralement constituer à la fois l'adresse de l'entreprise (ou le siège de la société) et le lieu d'exploitation. Le contrat ainsi signé est, le plus souvent, régi par les dispositions du Code de commerce relatives aux baux commerciaux. Cependant, il existe des conventions dérogatoires. 

Cas général : le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location conclu pour une durée de neuf ans minimum. Soumis à un régime juridique très particulier, il est caractérisé, notamment, par un droit au renouvellement au profit du commerçant locataire.

Voici quelques-unes des autres spécificités du bail commercial :

  • Possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les trois ans, sauf clause contraire ;
  • Révision légale du loyer (dite triennale) ou conventionnelle (clause d'échelle mobile) en cours de bail ou lors de son renouvellement ;
  • Possibilité d'étendre, voire de modifier l'activité prévue au bail en respectant une procédure spécifique ;
  • Droit pour le locataire de céder son droit au bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

Remarque : pour éviter au locataire des augmentations de loyer qui mettraient en péril l'exploitation commerciale, la réglementation encadre à la fois la révision du loyer en cours de bail, mais également lors du renouvellement du contrat de bail.

Cas particulier : les contrats dérogatoires

Les conventions ci-après mentionnées ne sont pas soumises aux dispositions relatives aux baux commerciaux. 

Le bail de courte durée

Il permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux dès lors que la durée totale du bail ou des baux successifs n'est pas supérieure à deux ans. Il est souvent appelé à tort " bail précaire " ou " bail de 23 mois ". Il doit être écrit car, à défaut, les parties seraient engagées dans un bail verbal soumis au statut des baux commerciaux.

Le fait que le bail soit signé pour une durée maximale de deux ans a pour conséquence :

  • Que le locataire doit quitter les lieux à l'échéance prévue et qu'il n'a pas le droit au renouvellement du contrat, sauf si la durée initiale du bail est inférieure à deux ans. En effet, la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 permet de conclure plusieurs baux successifs tant que la durée totale de l'ensemble des contrats n'excède pas deux ans ;
  • Que le locataire n'a pas le droit au versement d'une indemnité d'éviction, sauf convention particulière ;
  • Que le propriétaire n'est pas tenu de donner congé (c'est-à-dire signifier au locataire qu'il doit quitter les lieux dans un certain délai), sauf si le bail le prévoit expressément. Toutefois, si les parties ne souhaitent pas poursuivre leur relation au-delà du terme, elles auront tout intérêt à délivrer un congé, car si aucune d'entre elles ne se manifeste, il s'opère automatiquement un nouveau bail d'une durée de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux.

De tels contrats sont généralement proposés par les pépinières d'entreprises et les hôtels d'activités qui offrent aux entreprises un local commercial et, le plus souvent, des services communs. 

La convention d'occupation précaire

Elle se distingue du bail commercial en ce qu'elle ne confère pas au locataire de titre lui permettant de revendiquer un droit d'occupation ou de renouvellement en raison même de la précarité des circonstances particulières affectant les lieux loués. Cette précarité peut se déduire de divers éléments comme la situation de l'immeuble (démolition, expropriation ou rénovation imminente), le faible montant du loyer, le droit reconnu au propriétaire de faire cesser l'occupation à tout moment, etc. Une telle convention peut avoir une durée supérieure à deux ans ; elle confère un droit par nature instable et fragile au locataire puisqu'il ne peut fonder aucun espoir quant à la pérennité de l'exploitation de son commerce dans les lieux, ou à une indemnisation éventuelle en cas de résiliation de la convention.

La location saisonnière

Elle se caractérise essentiellement par la faculté, pour le propriétaire, de reprendre les locaux entre deux " saisons ". La notion de saison s'entend surtout d'un point de vue de la saison "touristique", qui peut donc aller au-delà d'une simple saison calendaire de trois mois.

La concession immobilière

Il s'agit de baux d'une durée de 20 à 99 ans et dont le locataire accepte d'y assumer toutes les charges et réparations en contrepartie d'une faible redevance. Le législateur a conçu la concession immobilière comme une alternative au bail commercial.

 Domiciliation

Il ne peut s'agir que d'une domiciliation administrative, c'est-à-dire d'une adresse pour le papier en-tête et la réception du courrier postal ainsi que des lignes de téléphone et de fax. Elle ne peut entraîner ni le changement de destination de l'immeuble, ni l'application du statut des baux commerciaux. En effet, la notion de domiciliation ne doit pas être confondue avec l'exercice d'une activité (à ce sujet, voir ci-dessous).

Les règles relatives à la domiciliation sont différentes selon la structure juridique créée.

Règles applicables à la création d'une entreprise individuelle

L'entrepreneur individuel peut déclarer l'adresse de son local d'habitation dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose. Lorsqu'il ne dispose pas d'un établissement, il peut déclarer, à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, celle de son local d'habitation. 

La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 a rétabli la possibilité pour les personnes physiques de bénéficier de la domiciliation dans un centre d'affaires. Les articles R. 123-167 et suivants du Code de commerce fixe les conditions dans lesquelles cette domiciliation s'exerce, ainsi que les obligations de chacune des parties.

Règles applicables à la création de sociétés commerciales

Domiciliation collective

Domiciliation dans un centre d'affaires

Les entreprises de domiciliation ou "centres d'affaires" servent de siège social aux autres entreprises inscrites au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers. Depuis le 1er avril 2010, elles doivent fournir une demande d'agrément auprès du préfet du département du siège social de l'entreprise. A Paris, cette demande se fait auprès de la préfecture de police.

Un contrat de domiciliation doit être conclu entre l'entreprise domiciliée et le propriétaire des locaux ou le titulaire du bail. Ce contrat est impérativement conclu par écrit, pour une durée d'au moins trois mois, renouvelable par tacite reconduction, sauf préavis de résiliation, et mentionné au RCS avec indication de l'identité de l'entreprise domiciliataire. 

Domiciliation dans des locaux occupés par une autre entreprise

Dans cette hypothèse, et bien que l'entreprise domiciliataire n'ait pas pour activité de servir de siège à une autre entreprise inscrite au RCS, il sera nécessaire de respecter la réglementation relative à la domiciliation dans un centre d'affaires. En outre, si elle n'est pas propriétaire des locaux, l'entreprise domiciliataire devra recueillir l'accord écrit du bailleur préalablement à la signature du contrat de domiciliation.

Domiciliation dans le local d'habitation du dirigeant

La personne morale qui demande son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires. Lorsqu'il existe de telles clauses, le représentant légal peut installer le siège à son domicile pour une période qui ne peut ni excéder cinq ans à compter de la création de la personne morale, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux. 

Dans tous les cas, préalablement au dépôt de la demande d'immatriculation, le représentant légal doit notifier par écrit (de préférence par lettre recommandée avec demande d'avis de réception) au propriétaire, au syndic de copropriété ou au représentant de l'ensemble immobilier, son intention de domicilier la société dans le local qu'il occupe.

Exercice de l'activité dans un local d'habitation

La possibilité d'exercer une activité commerciale dans une partie d'un local à usage d'habitation a été libéralisée par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008. La réglementation s'applique aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Les dispositions peuvent être étendues à d'autres communes, sur tout ou partie de leur territoire, par arrêté préfectoral. 

Attention ! les dispositions relatives au changement d'usage ne sont pas applicables dans les zones franches urbaines.

Mesures applicables en cas d'usage mixte du local

Pour les locaux situés en rez-de-chaussée

Sauf stipulation contractuelle contraire prévue dans le bail ou le règlement de copropriété, il est possible d'exercer une activité commerciale dans une partie d'un local d'habitation situé au rez-de-chaussée, à condition que l'activité considérée soit exercée uniquement par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage (utilisation de machines bruyantes ou stockage de produits dangereux par exemple) et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti . 

Remarque : si l'activité est exercée partiellement ou totalement par des personnes autres que les occupants du local d'habitation (des salariés ou des stagiaires, par exemple), il est nécessaire d'obtenir l'autorisation du maire de la commune mentionnée ci-après.

Pour les locaux situés en étage

En cas de réception de clientèle et/ou de marchandises

Sauf stipulation contractuelle contraire prévue dans le bail ou le règlement de copropriété, le maire peut autoriser l'exercice d'une activité commerciale dans une partie d'un local d'habitation à condition qu'il s'agisse de la résidence principale du demandeur, que l'activité considérée n'engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu'elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti.

En l'absence de réception de clientèle et/ou de marchandises

Sauf stipulation contractuelle contraire prévue dans le bail ou le règlement de copropriété, il est possible d'exercer une activité commerciale dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée est exercée uniquement par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ledit local et ne conduit à y recevoir ni clientèle ni marchandises.

Mesures applicables en cas de changement d'usage du local

Si un usage mixte du local ne peut être envisagé en raison des conditions à respecter mentionnées ci-dessus, il est nécessaire de demander une autorisation de changement d'usage auprès du maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble.

Cette autorisation est délivrée après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Sa délivrance peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

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