I. Définition légale
L'article 606 du Code civil met à la charge du bailleur l'obligation de réaliser les grosses réparations affectant le local commercial. Le texte offre une énumération exhaustive de ce que sont les grosses réparations :
- la réparation des gros murs ;
- la réparation des voûtes ;
- le rétablissement des poutres ;
- le rétablissement des couvertures entières ;
- le rétablissement des digues ;
- le rétablissement des murs de soutènement et de clôture.
II. Interprétation jurisprudentielle
A. Critères d'appréciation
Afin de déterminer non seulement l'importance des travaux à réaliser, mais aussi la partie qui en aura la charge, les juges retiennent traditionnellement deux critères :
- un critère matériel lié à l'importance de la réparation ;
- un critère financier lié au caractère exceptionnel de la dépense.
L'appréciation est effectuée au cas par cas. Les juges prennent également en considération :
- les stipulations expresses convenues par les parties dans le bail ;
- le critère de la vétusté ;
- la force majeure ;
- toute obligation de réparation mise à la charge d'une partie par l'administration ;
- la mauvaise utilisation du local commercial par le preneur.
B. Illustrations
Ont été qualifiés de grosses réparations les travaux suivants :
- le remplacement intégral d'un ascenseur ;
- la réparation complète d'une toiture ;
- la réfection d'un balcon ;
- le remplacement d'une verrière ;
- le ravalement complet ;
- le remplacement intégral d'une chaudière alimentant l'ensemble d'un hôtel ;
- les travaux sur les conduits de cheminée.
III. Aménagement conventionnel
Les parties peuvent convenir de la nécessité d'introduire dans le bail une clause aménageant la charge des grosses réparations.
Le preneur peut ainsi les supporter en tout ou partie, à condition que ladite clause soit claire et précise. Il a été jugé que la clause, mettant simplement à la charge du preneur les réparations du toit sans distinction, ne visait pas expressément l'article 606 du Code civil et ne dispensait donc pas le bailleur de la réfection totale du toit.
Dans le cadre de cet aménagement conventionnel, une diminution du montant du loyer peut être envisagée.
Remarque : pour en savoir plus, les Editions Delmas et inforeg publient dans la collection Parcours d'entrepreneurs " Le guide du bail commercial"
