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Les autres causes de résiliation du bail commercial

     
imprimé de bail commercial

La résiliation du bail commercial peut résulter d’un accord amiable entre propriétaire et locataire, de violation de clauses du bail, de la destruction des lieux loués.

La résiliation amiable

En dehors de la résiliation triennale, les parties peuvent convenir à tout moment d’une résiliation anticipée amiable du bail. Cette résiliation n’est pas soumise aux conditions de forme et de délai prévues par le Code de commerce. Cependant, elle nécessite un commun accord du locataire et du propriétaire sur la restitution des lieux.

Bien qu’il n’existe aucune obligation en la matière, il est fortement recommandé de formaliser la rupture par écrit afin de disposer d’une preuve du consentement des parties ; cela permet d’éviter tout litige par la suite. En règle générale, la résiliation anticipée amiable est négociée. Le propriétaire subordonne généralement son autorisation au versement d’une indemnité par le locataire (souvent égale, en pratique, à six mois de loyer).

La résiliation amiable du bail doit être notifiée par acte d’huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, à savoir ceux qui bénéficient d’un nantissement ou d’un privilège. Ils disposent d’un mois à compter de la notification pour éventuellement solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.

La résiliation ne devient définitive qu’à l’expiration de ce délai. Elle entraîne, pour le locataire, l’obligation de quitter les lieux.

La résiliation pour faute

Résiliation par le jeu d’une clause résolutoire

Le bail contient généralement une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations (défaut de paiement du loyer ou des charges, par exemple).

Principes concernant la clause résolutoire

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour une obligation mentionnée dans le contrat. Par conséquent, elle ne peut pas sanctionner des obligations mises à la charge du locataire par le statut des baux commerciaux ou par le droit commun, dès lors que ces dernières n’ont pas été expressément reprises dans le bail.

Ainsi, en l’absence de mention expresse dans le bail faisant obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués, le propriétaire ne peut pas mettre en œuvre la clause résolutoire pour sanctionner le défaut d’exploitation (Civ. 3e, 19 mai 2004, no 02-20243).

La clause résolutoire est d’interprétation stricte, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas être mise en œuvre si elle ne prévoit pas la violation invoquée.

Ainsi par exemple, la clause qui vise uniquement le défaut de paiement d’une seule échéance du loyer ne peut pas, par exemple, sanctionner le défaut de paiement des charges ou de toutes autres sommes.

Mise en œuvre de la clause résolutoire

Pour mettre en œuvre la clause, la propriétaire doit délivrer au locataire un commandement. Il s’agit d’un acte d’huissier par lequel le bailleur informe le preneur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire.

Le commandement doit mentionner avec précision les agissements qui sont reprochés au locataire mais également l’attitude qu’on attend de lui.

Si le propriétaire reproche au locataire de ne pas exécuter certaines réparations, le commandement doit indiquer quelles sont exactement les réparations qui ne sont pas effectuées et qui doivent l’être. Il n’est pas possible de se contenter de faire référence aux réparations qui incombent au preneur selon les termes du bail.

Le commandement doit, à peine de nullité, informer le locataire qu’il dispose d’un délai d’un mois pour s’exécuter.

Comportements possibles du locataire suite au commandement

Le locataire s’exécute dans le délai imparti

Dans cette hypothèse, le propriétaire ne peut plus demander le bénéfice de la clause résolutoire. Si le locataire vient à nouveau à manquer à la même obligation, il sera nécessaire de délivrer un nouveau commandement.

Le locataire ne s’est pas exécuté dans le délai imparti

Sauf si le locataire a demandé au tribunal de suspendre la clause et de lui accorder des délais, le propriétaire peut mettre en jeu la clause résolutoire et demander au tribunal l’expulsion du locataire. En effet, la résiliation du bail est automatique et le recours au juge a uniquement pour objet de faire constater que les conditions de mise en jeu de la clause sont remplies (acquisition de la clause), et d’obtenir ainsi l’autorisation d’expulser le locataire.

Le bailleur peut, cependant, renoncer au bénéfice de la clause pour continuer la poursuite du contrat de bail. Cette renonciation ne le prive,toutefois pas d’exercer par la suite une action en résiliation judiciaire en invoquant le même manquement.

Le propriétaire doit notifier, par acte d’huissier, sa demande en constatation de l’acquisition de la clause aux créanciers inscrits sur le fonds, c’est à dire à ceux qui bénéficient d’un nantissement ou d’un privilège. Le jugement est alors suspendu pendant un délai d’un mois à compter de la notification pour permettre aux créanciers soit d’empêcher la résiliation du bail, soit de faire ordonner la vente du fonds.

La demande de mise en jeu de la clause résolutoire relève de la compétence du tribunal de grande instance du lieu de situation des lieux loués.

Si les conditions sont remplies, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion du locataire. Le contrat est alors résilié à la date d’expiration du délai d’un mois mentionné dans le commandement.

Le locataire demande la suspension de la clause

Le locataire peut demander des délais et la suspension de la clause résolutoire, quelle que soit la nature de l’infraction invoquée par le propriétaire. Il est ainsi possible de demander un délai de paiement ou un délai pour exécuter des travaux ou des réparations.

La demande doit être formée avant que la résiliation n’ait été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, c’est-à-dire devenue définitive. Si cette condition est remplie, la demande peut parfaitement intervenir après l’expiration du délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement.

La demande de délais et de suspension relève de la compétence du tribunal de grande instance du lieu de situation des lieux loués.
Les juges se prononcent en fonction de la situation du locataire mais également des besoins du propriétaire. Toutefois, s’ils refusent d’octroyer des délais, ils n’ont pas à motiver leur décision.

Ils peuvent accorder des délais dans la limite de deux années. Pendant cette période, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Si des délais sont accordés, le locataire doit respecter les conditions fixées par les juges. Dans le cas contraire, le tribunal ne peut pas lui accorder des nouveaux délais ; la clause résolutoire est alors définitivement acquise.

Résiliation judiciaire

Le bail peut également être résilié par décision de justice en cas d’inexécution, par le locataire ou le propriétaire, des obligations issues soit des clauses du bail, soit du statut des baux commerciaux.

Sauf clause contraire du bail, la demande de résiliation judiciaire peut être mise en œuvre sans qu’il soit nécessaire d’envoyer au préalable une mise en demeure. La demande relève de la compétence du tribunal de grande instance du lieu de situation des lieux loués.

Lorsque c’est le propriétaire qui demande la résiliation judiciaire, il doit notifier par acte d’huissier sa demande en constatation de l’acquisition de la clause aux créanciers inscrits sur le fonds, c’est à dire à ceux qui bénéficient d’un nantissement ou d’un privilège, pour leur permettre soit d’empêcher la résiliation du bail, soit de faire ordonner la vente du fonds.

Les juges disposent d’un large pouvoir d’appréciation pour décider si la résiliation peut ou non être prononcée. Cependant, le bail n’est généralement résilié que si la partie qui intente l’action invoque un motif suffisamment grave et légitime de nature à porter atteinte à ses droits.

La résiliation a, par exemple, été prononcée en cas de non-paiement des loyers, d’exercice dans les lieux loués d’activités complètement différentes de celles prévues par le bailn, sans autorisation préalable du propriétaire de sous-location irrégulière ou de cession du bail réalisée au mépris de la clause exigeant l’agrément du cessionnaire par le propriétaire.

Jusqu’à récemment, la résiliation prenait effet au jour de la décision judiciaire qui la prononce. Toutefois, la Cour de cassation a abandonné cette solution. Elle considère désormais que le bail est résilié à la date où les parties ont cessé de remplir leurs obligations (voir par exemple, Civ. 3e, 30 avr. 2003, no 01-14890).

Si le bail est résilié en raison d’un manquement du locataire, ce dernier devient occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation. S’il se maintient dans les lieux, le propriétaire peut demander le versement d’une indemnité dite d’occupation.

La résiliation du bail suite à la destruction des lieux loués

Si pendant la durée du bail, les lieux loués sont détruits en totalité par un cas fortuit (c’est-à-dire un événement involontaire et indépendant des parties, comme l’effondrement d’une carrière située sous l’immeuble par exemple), le bail est résilié de plein droit. S’ils ne sont détruits que partiellement, le locataire peut, en fonction des circonstances, demander soit une diminution du loyer, soit la résiliation du bail. Dans les deux cas, il n’y a pas lieu à dédommagement.

En application de l’article 1741 du Code civil, le bail peut également être résilié en cas de destruction, totale ou partielle, imputable soit au locataire, soit au propriétaire. Des dommages-intérêts peuvent être mis à la charge de la partie responsable de cette destruction.

Procédure collective du locataire et absence de droit de résiliation du propriétaire

La sauvegarde, le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La résiliation contractuelle du bail

Le bail peut contenir une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de survenance de certains événements (décès du locataire ou du propriétaire, vente de l’immeuble, par exemple).

Cependant, la résiliation ne prend pas immédiatement effet. L’article L. 145-9 alinéa 3 du Code de commerce prévoit en effet que le bail cesse uniquement au bout des neuf ans, par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour un terme d’usage. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

Par ailleurs, le propriétaire, sauf s’il peut se prévaloir d’un motif grave et légitime de non-renouvellement, est tenu de payer une indemnité d’éviction.

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Mis à jour le 09/01/2014

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