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La cession de bail pour départ à la retraite du locataire

     
imprimé de bail commercial

L’article L. 145-51 du Code de commerce permet au locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, de céder son bail pour une autre activité.

Ces dispositions concernent :

  • le commerçant, personne physique ;
  • l'associé unique d'une EURL ;
  • le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, quand celle-ci est titulaire du bail ;
  • les personnes bénéficiaires d'une pension d'invalidité.
Ne bénéficient donc pas de cette mesure, les dirigeants de SA et de SAS.

Possibilité de céder le bail pour une autre activité

Attention : si la commune dans laquelle est situé le local a délimité un périmètre de sauvegarde, le locataire doit lui adresser une déclaration préalable relative à la cession du bail, en quatre exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant le prix et les conditions de la cession. La commune dispose alors d'un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration pour décider ou non de préempter, et c'est uniquement si elle ne préempte pas que les formalités ci-dessous doivent être accomplies.

La procédure

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, doit signifier par acte d'huissier, au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, son intention de céder le bail en précisant la nature des nouvelles activités envisagées et le prix de cession proposé. En revanche, il n'a aucune obligation de mentionner le nom de l'acquéreur.

Le locataire partant à la retraite devra demander à bénéficier de ses droits à la retraite mais continuera à exploiter le fonds jusqu'à la cession du bail. Attention, la cessation d'activité du locataire et sa radiation du RCS lui feront perdre son droit envers le bailleur.

La position du bailleur

Le bailleur a trois options :

Il exerce son droit de préemption

Dans les deux mois de la signification, le bailleur bénéficie d'une priorité de rachat du droit de bail. Ce rachat ne peut s'effectuer qu'aux conditions mentionnées dans la signification, notamment en ce qui concerne le prix de cession.

Il exerce son droit d'opposition

Le bailleur qui entend s'opposer à l'exercice des nouvelles activités envisagées doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds dans le délai de deux mois à compter de la signification.
Son opposition peut uniquement être fondée sur l'incompatibilité entre les activités envisagées et la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Il peut aussi faire valoir un manquement aux obligations prévues dans le bail commercial.
Au cas où le tribunal jugerait l'opposition du bailleur injustifiée, il pourrait le condamner à verser des dommages et intérêts au locataire en réparation du préjudice causé par l'impossibilité de réaliser la cession.

Il accepte la cession ou garde le silence

Le bailleur peut accepter la cession purement et simplement. Le silence gardé pendant deux mois suivant la signification vaut également acceptation des nouvelles activités.

Conséquences de l'acceptation sur le montant du loyer

La question de savoir si le bailleur peut demander au nouveau locataire, en contrepartie, une indemnité ou une révision du loyer, n'a pas été réglée par le législateur.

Une réponse ministérielle (JOAN Q, 1er juillet 1991, p. 2596) estime que le bailleur peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-50 du Code de commerce pour demander une indemnité égale au montant du préjudice subi dont il établirait l'existence, ou une révision du loyer. Le bailleur doit alors former sa demande dans le délai de deux mois à compter de la signification.

Cependant, un arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 3 décembre 1991 estime que la déspécialisation en cas de départ à la retraite ne permet pas au bailleur de modifier immédiatement le montant du loyer.

En tout état de cause, l'acceptation par le bailleur des nouvelles activités peut constituer un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail qui aura lieu au profit de l'acquéreur.

Pour toute question juridique relative à votre départ à la retraite (exonération de plus-values, conditions de cession du bail) vous pouvez rencontrer un juriste dans le cadre d'un entretien juridique.

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Mis à jour le 07/04/2016

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