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Les clauses à négocier impérativement avant de signer un bail commercial

     
imprimé de bail commercial

Avant de signer votre bail commercial, il est important d'en comprendre la teneur et l'impact financier. Retrouvez dans cette fiche, les principales clauses qui doivent attirer votre attention et être négociées avant de signer votre bail.

Les clauses relatives au loyer et dépôt de garantie

La fixation, le paiement et la révision du loyer

La fixation du loyer initial

Lors de la conclusion du bail commercial, les parties fixent librement le montant du loyer. Aucune méthode n'est imposée pour cette détermination. 
En pratique, les parties se référeront au prix du marché, c'est-à-dire que le montant sera calculé en fonction de la valeur locative des locaux.

Il est recommandé au futur locataire de faire des comparaisons avec des locaux similaires dans le même quartier avant de signer. Il devra également faire un business plan pour vérifier l'adéquation du loyer avec l'activité envisagée. Par exemple, pour un restaurant, il est recommandé que le loyer ne dépasse pas 10% du chiffre d'affaires escompté.

Le paiement du loyer 

Le bail commercial doit préciser la périodicité du paiement du loyer (mensuel ou trimestriel) et le fait de savoir s'il est payable à terme échu ou à échoir.

La révision du loyer

Il doit être indiqué dans le bail commercial si le loyer est révisé légalement tous les 3 ans ou selon une clause d'échelle mobile ou clause d'indexation. L'indice retenu (ILC ou ICC) doit également être mentionné dans le bail. 

La loi Pinel apporte des modifications sur ce point. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche Comment le loyer peut-être révisé ?

Le dépôt de garantie

Si les sommes versées d'avance dépassent plus de 2 termes de loyer, le surplus porte intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. 

Les clauses relatives à la répartition des charges et des travaux

La répartition des charges 

Concernant les baux en cours, si aucune clause fixant la répartition des charges n’a été prévue dans le bail, c’est le droit commun qui s’applique. Néanmoins, la plupart du temps, le bail commercial prévoit explicitement de quelle manière les charges sont réparties entre le locataire et le propriétaire.

Nouveauté ! Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite "loi Pinel", liste les charges qui ne peuvent être imputées au locataire.

Pour savoir si votre bail commercial est à jour de la loi Pinel, faites réaliser un audit des clauses par un juriste spécialisé, dans le cadre d'une prestation de sécurisation juridique.

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre fiche La répartition des charges locatives.

La répartition des travaux

Traditionnellement il existe une distinction entre :

  • les travaux d’entretien de l’article 605 du Code civil qui sont à la charge du locataire ;
  • les travaux concernant le clos et le couvert de l’article 606 du même code qui sont à la charge du bailleur.

Cependant, avant la loi Pinel (et donc pour les baux commerciaux en cours), il était possible de déroger à cette répartition.

Nouveauté ! Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 (loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite "loi Pinel"), ne peuvent plus être mis à la charge du locataire ;

  • les gros travaux de l'article 606 du Code civil ;
  • ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

 

S'agissant des travaux pour mise en conformité avec la réglementation pour l'accessibilité aux personnes handicapées notamment, si ceux-ci relèvent des grosses réparations, ils ne peuvent donc plus être mis à la charge du locataire par le biais d'une clause dans le bail.

Quels sont les travaux que vous devrez payer ? Analyser la répartition des travaux à l'aide d'un juriste spécialisé, dans le cadre d'une prestation de sécurisation juridique de votre bail commercial.

Pour en savoir plus, voir la fiche Les réparations et travaux.

La clause de souffrance

L’article 1724 du Code civil prévoit que si les réparations à la charge du bailleur durent plus de quarante jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont [le locataire] aura été privé ».

En pratique les baux commerciaux dérogent souvent à cette disposition en prévoyant une clause qui précise que le preneur doit « souffrir » les travaux sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation ou diminution de loyer.

Les clauses relatives à la cession du bail

Le bail commercial contient des clauses qui peuvent directement avoir des conséquences sur la transmission dudit bail, sont visées ici :

  • la clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce ;
  • la clause d’agrément de la personne du repreneur qui soumet la cession du bail à l’agrément préalable de l’acquéreur par le bailleur (pour autant le refus du bailleur doit être motivé) ;
  • la clause imposant au cédant de respecter un formalisme particulier lors de la cession du bail (par exemple : l’obligation de proposer la cession du bail au bailleur avant de céder à une tierce personne, obligation de rédiger un acte notarié pour la cession, etc.) ;
  • la clause de garantie solidaire qui a pour objet d’obliger le cédant d’un bail commercial à garantir le bailleur en cas de défaillance du repreneur dans le règlement du loyer ou des charges. 

Nouveauté ! Depuis le 20 juin 2014, la loi Pinel a, quelque peu, limiter cette clause de garantie solidaire dans le temps, mais n'a pas exclu la possibilité de l'étendre à tous les repreneurs successifs. 

 
Lors de la prise de bail, le locataire doit veiller à la rédaction de cette clause et à la négocier pour la réduire si elle a une portée trop large. Faites analyser votre clause de garantie solidaire par un juriste spécialisé, dans le cadre d'une prestation de sécurisation juridique de votre bail commercial.

Pour en savoir plus, consulter notre fiche Comment céder son bail commercial

Les autres clauses auxquelles prêter attention

Il existe également différentes clauses dans le bail qu’il ne faut pas oublier d’examiner.

La désignation des lieux

La désignation des lieux peut être une source de litige si la description du local est sommaire. Il convient donc de préciser dans le contrat de bail, les surfaces, pièces et annexes concédées au locataire.

La durée du bail

La durée du contrat de bail ne peut être inférieure à neuf ans.

Il convient de rappeler que les parties peuvent choisir de signer un bail dérogatoire de 3 ans maximum ou une convention d’occupation précaire. 

Les activités exercées dans les lieux loués

Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité ou les activités qui sont mentionnées au bail. Il est donc conseillé au locataire de veiller à ce que soit précisé l’ensemble des activités qu’il envisage d’exercer.

Toutefois, le locataire a la possibilité de demander, en cours de bail, un changement d’activité, également appelé déspécialisation.

Pour en savoir plus, consulter notre fiche Comment changer ou ajouter une activité ?

La clause d’exclusivité ou de non concurrence

Si le propriétaire possède plusieurs locaux commerciaux dans un même quartier, il peut très bien les louer pour des activités similaires à celles exercées par le locataire.

La clause de l’exploitation personnelle

Cette clause qui oblige le locataire à exploiter personnellement le fonds l’empêche de donner celui-ci en location gérance sans l’accord préalable du propriétaire. De plus, cet accord est souvent subordonné au versement d’une indemnité.

Les clauses de déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail

Il s'agit d'une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative. Si la valeur locative du local augmente, le loyer pourra être, suivant l'avis d'un expert nommé par un tribunal, multiplié par deux, par trois ou plus. Cette clause est généralement complété par la renonciation au lissage de 10% prévu par la Loi Pinel.  

 

Dans quelle mesure ces dernières clauses sont-elles négociables ? Demander l'avis d'un juriste expert en baux commerciaux, dans le cadre d'une prestation de sécurisation juridique de votre bail commercial. 

Nos juristes vous accompagnent

Avant de vous engager, faites réaliser un audit des clauses de votre bail commercial par un juriste spécialisé afin d'avoir toutes les cartes en mains pour négocier.

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Mis à jour le 07/04/2016

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