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Fiche pratique
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Quelles sont les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement ?

     
imprimé de bail commercial

Pour avoir droit au renouvellement de son bail (ou droit au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus du renouvellement par le propriétaire), le locataire doit remplir certaines conditions.

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, sans indemnité.

Condition de nationalité du locataire

Depuis la Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014, tous les commerçants étrangers bénéficient du droit au renouvellement du bail commercial.

Cette disposition est entrée en vigueur depuis le 20 juin 2014. Elle s'applique donc à tous les baux commerciaux y compris ceux en cours au moment de l'entrée en vigueur de la Loi Pinel.

 

 Condition d'immatriculation du locataire

Le locataire, personne physique ou morale, doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si l'activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé au RCS.

Remarque : en cas de pluralité de locataires, l'obligation d'immatriculation s'applique uniquement aux locataires qui participent personnellement à l'exploitation du fonds ; les non exploitants sont dispensés d'être inscrits.

Si le fonds de commerce est exploité par un locataire-gérant d le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (articles L. 114-1 et suivants du Code de commerce).

Depuis le 19 décembre 2014, un auto-entrepreneur est désormais soumis à l'obligation de s'immatriculer au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM). Il n'y a donc pas plus de risque que  le défaut d'immatriculation soit à l'origine d'une remise  en cause de leur droit au renouvellement d'un bail commercial.

Conditions de nature, de propriété et d'exploitation du fonds de commerce

Condition tenant à la nature du fonds

Le statut des baux commerciaux s'applique aux locaux dans lesquels un fonds est exploité, que celui-ci appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.
C. com art. L. 145-1 alinéa 1.

Condition tenant à la propriété du fonds

Le locataire ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s'il n'est pas propriétaire du fonds. Inversement, le propriétaire du fonds ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement s'il n'est pas en même temps titulaire du bail.

Le droit au renouvellement concerne le locataire propriétaire du fonds commercial qui est exploité dans les lieux ou l'acquéreur du bail lorsque la cession est intervenue régulièrement.

voir la fiche "Comment céder son bail ?"

En cas de sous-location, le sous-locataire peut bénéficier d'un droit au renouvellement contre le locataire ou d'un droit direct au renouvellement contre le bailleur principal.

voir la fiche "La sous-location d'un bail commercial".

Attention : en cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le renouvellement tout en le limitant à la partie dans laquelle le locataire exerce effectivement son commerce.

Condition tenant à l'exploitation du fonds

Principe

Pour que le droit au renouvellement du bail puisse être invoqué, le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction. Lorsque l'exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation est simple.

En revanche, elle est plus complexe lorsqu'un changement d'activité est intervenu au cours des trois années qui précèdent l'expiration effective du contrat. À ce titre, deux situations doivent être distinguées :

  • en cas de déspécialisation partielle ou plénière : bien qu'il y ait transformation du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement ;

Attention : seul le changement d'activité réalisé conformément aux règles de la déspécialisation permet au locataire de bénéficier du droit au renouvellement (voir la fiche Comment changer ou ajouter une activité ? ) ;

  • en cas de cession du seul droit au bail (avec ou sans changement d'activité) : le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail ou le droit à une indemnité d'éviction. Il a donc tout intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé avant d'acquérir le droit au bail.

 

Remarque : l'obligation d'exploitation personnelle n'est plus exigée par la loi. Sauf clause contraire du contrat de bail commercial, le locataire peut donc faire exploiter son fonds par un tiers dans le cadre d'un contrat de location-gérance, sans que cela remette en cause son droit au renouvellement.

 

Exceptions

Certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d'exploitation du fonds. Cependant, il ne peut s'agir que d'un défaut d'exploitation provisoire et non imputable à la volonté du locataire.

Le locataire doit apporter la preuve de l'impossibilité d'exploiter le fonds.

En cas de litige, seuls les juges sont habilités à apprécier la valeur du motif invoqué.

Exemples :

  • ont été retenus comme motifs légitimes pour excuser le défaut d'exploitation: le défaut de réparations incombant au bailleur, la contestation sur la propriété du fonds, le décès du locataire ;
  • n'ont pas été admis comme raisons justifiant la non-exploitation: le vol de marchandises, le défaut d'autorisation administrative, la maladie du locataire (sauf circonstances particulières) dans la mesure où le locataire doit prendre ses dispositions pour se faire remplacer.
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Mis à jour le 08/04/2016

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