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Le refus de renouvellement avec indemnité d'éviction

     
imprimé de bail commercial

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail. Il est alors tenu, sauf exceptions, de payer une indemnité d’éviction au locataire.

Principes

Droit à une indemnité d'éviction

Si le propriétaire refuse le renouvellement du bail, il doit alors payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Toutefois, le bailleur peut être dispensé d’un tel paiement s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou s’il s’agit d’un cas particulier de refus prévu par le Code de commerce.

Droit au maintien dans les lieux

Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux.

Remarque : sauf clause contraire du bail, le locataire peut choisir de ne pas rester dans les lieux, sans pour autant perdre son droit à indemnité. Dans ce cas, il doit restituer les locaux et rendre les clefs au propriétaire. Il n’est plus tenu par les clauses du bail et n’a pas à verser d’indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux s’effectue aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du paiement du loyer auquel est substituée une indemnité d’occupation.

Le non-respect des clauses et conditions du bail par le locataire qui reste en place lui fait perdre le droit au maintien et à l’indemnité d’éviction. Tel est le cas s’il n’est plus immatriculé au Registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, par exemple.

En effet, le locataire doit payer une indemnité dont le montant doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, ce montant est généralement minoré en raison de la précarité de l’occupation des locaux. Cette indemnité est due à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à la libération effective des locaux.

Le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation peut être sanctionné par la résiliation du bail et la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.

Délivrance d’un congé avec refus de renouvellement

Forme et délai du congé

Depuis la Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014) le congé avec refus de renouvellement n'est plus impérativement délivré par acte d’huissier au locataire. Le Bailleur peut désormais délivré un congé au locataire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier. A défaut de respecter l'une de ses deux formes, le congé est nul. La nullité étant relative, il appartient au seul locataire de se prévaloir de la nullité d'un congé qui serait délivré par lettre simple.

Le congé doit être donné suivant les usages locaux et au moins six mois avant l’expiration du bail en cours. Il s’agit d’un délai minimum et non d’un délai de principe. Par conséquent, un usage ou une clause du bail peut parfaitement prévoir un délai plus long. En revanche, il n’est pas possible d’aménager un préavis plus court.

Contenu du congé

Le dernier alinéa de l’article L. 145-9 dispose que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Pour autant, il a été jugé que le propriétaire étant toujours en droit de refuser le renouvellement du bail arrivant à expiration en offrant une indemnité d’éviction, le congé n’avait pas à être motivé. Toutefois, cette solution vaut uniquement si une offre d’indemnité est faite.

Ainsi, si aucune offre n’est mentionnée, l’exploit d’huissier doit comporter les motifs du refus.

Remarque : l’obligation de mentionner l’offre d’indemnité n’entraîne pas obligation de donner un montant chiffré. L’acte d’huissier peut se contenter d’indiquer, par exemple, que le bailleur offre le paiement d’une indemnité d’éviction dans les conditions de l’article L. 145-14 du Code de commerce pour que le congé soit valable.

De même, si aucune offre n’est faite dans le congé, il est obligatoire d’indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal de grande instance avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En revanche, cette précision n’est pas nécessaire si une offre est formée puisque, dans ce cas, la fixation du montant n’est pas soumise à la forclusion de deux ans.

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Mis à jour le 07/04/2016

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