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Fiche pratique
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Les réparations et travaux

     
imprimé de bail commercial

Les clauses du bail commercial relatives aux travaux ont été encadrées par la loi Pinel, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

Bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014

Les dépenses relatives aux réparations et travaux

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014 dresse une liste des réparations et travaux qui ne peuvent être imputés au locataire (Code com., art. R.145-35) :

  • les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux. Cet article ne définit pas les grosses réparations mais en donne une liste limitative. Ainsi, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » ;
  • les dépenses liées aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou pour mise en conformité avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations précitées.

Attention ces dispositions ne concernent que les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Un état prévisionnel et un état récapitulatif des travaux

Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer au locataire (Code com., art. L.145-40-2) :

  • un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois ans accompagné d'un budget prévisionnel ;
  • un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes en précisant leur coût.

 Ces informations doivent être communiquées au locataire dans le délai de 2 mois à compter de chaque échéance triennale.

Enfin, la Loi Pinel a également étendu la compétence des commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux sur les contestations relatives aux charges et travaux.

Pour savoir si votre bail commercial intégre les dispositions de la loi Pinel, faites relire votre bail par un juriste expert, dans le cadre d'une prestation de sécurisation de votre bail commercial.

Bail commercial en cours

Les baux en cours sont des baux conclus avant le 5 novembre 2014 et non encore renouvelés. La Loi Pinel ne leur ait donc pas encore applicable.

En l’absence de clauses dans le bail

Les obligations du locataire

Pour les baux commerciaux en cours, en l’absence de clause dans le bail, le locataire est tenu des réparations locatives et de menu entretien. Le Code civil ne précise pas ce qu’il faut entendre par ces termes. En revanche, il indique que ces réparations « sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux » et en énumère certaines, sans que la liste soit limitative ; portes, fermetures de boutiques, gonds, targettes, serrures, etc.

Toutefois, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeureIl est parfois difficile de faire une distinction entre les réparations locatives normales et celles occasionnées par la vétusté. Cette distinction relève de l’appréciation souveraine des juges en cas de litige.

Il a, par exemple, été jugé que l’obligation d’entretien et de réparation du locataire ne s’étendait pas à la remise à neuf des peintures et des revêtements de sol, ni à la modernisation de l’installation électrique, normalement affectée par la vétusté, après quinze ans d’occupation des lieux.
Versailles, 31 janv. 1997.

Les obligations du bailleur

En l’absence de clause dans le bail, le propriétaire est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Par ailleurs, il est tenu de faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aussi le propriétaire doit-il supporter :

  • les réparations d’entretien ou de gros entretien de l’article 605 du Code civil (changement d’une chaudière ou remplacement d’un système de climatisation, par exemple) ;
  • les grosses réparations de l’article 606 du même code (travaux de réfection relatifs au gros oeuvre, réfection totale de la toiture, etc.) ;
  • les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

En présence de clauses dans le bail

Pour les baux commerciaux en cours, le plus souvent, le bail prévoit que le locataire supporte toutes les réparations, incluant les dépenses locatives et celles d’entretien, à l’exception des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.

Mais certains baux mettent à la charge du locataire toutes les réparations, y compris celles de l’article 606 du Code civil.

De même, le bail peut expressément prévoir que les travaux liés à la vétusté seront à la charge du locataire (remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol, par exemple).

Les travaux imposés par l’administration sont à la charge du propriétaire, sauf stipulation expresse contraire du bail. Il s’agit des travaux de conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.

Attention, le fait que les travaux soient à la charge du locataire ne dispense pas ce dernier de demander l’autorisation du propriétaire lorsque celle-ci est prévue contractuellement.

Etat des lieux

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014, il y a l'obligation d'établir un état des lieux contradictoire, à l'entrée et à la sortie du local. Il est réalisé amiablement par le locataire et le bailleur ou par un tiers mandaté par eux. En cas de recours à un huissier les frais sont partagés. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, a défaut, conservé par chacune des parties. 
Cette obligation est également applicable en cas de cession de bail et de cession ou mutation à titre gratuit de fonds de commerce. 

Pour les baux en cours, l'obligation d'établir un état des lieux s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux d'entrée a été effectué.

Par ailleurs, il existe souvent une clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l’état, sans pouvoir demander au propriétaire aucune réparation. La jurisprudence estime, cependant, qu’en l’absence de toute autre précision, cette clause ne dispense pas le propriétaire de son obligation de délivrer les lieux loués en bon état de réparation de toute espèce, obligation issue des articles 1719 et 1720 du Code civil.

Pour connaître vos obligations en matière de travaux, faites vous accompagner par un juriste spécialisé en baux commerciaux dans le cadre d'une prestation de sécurisation de votre bail commercial.

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Mis à jour le 07/04/2016

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