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Fiche pratique
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La répartition des charges locatives

     
imprimé de bail commercial

Le décret d'application de la loi Pinel du 18 juin 2014 a dressé une liste des charges qui ne peuvent plus être répercutées sur le locataire.

Attention : la présente fiche n'a pas pour objet de déterminer la répartition des dépenses liées aux réparations et travaux (à ce sujet, voir la fiche Les réparations et travaux).
Le plus souvent, c'est le contrat de bail qui détermine ce que le locataire doit payer ou rembourser.
En l’absence de clause dans le bail commercial, le bailleur ne peut demander au locataire le remboursement des charges.

Charges supportées par le locataire

Pour les baux commerciaux conclus avant la Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014), la règle est qu'une charge ne peut être réclamée par le bailleur au locataire que si une clause du bail le prévoit expressément. Le bailleur pouvait donc demander le remboursement de toutes les charges dans la limite où elles étaient expressément prévues dans une clause du contrat de bail commercial.

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la Loi Pinel est venu préciser les nouvelles règles applicables. L'idée principale de ce texte est que le bailleur ne peut pas demander la remboursement de toutes les charges. Ce texte n'est cependant applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Les baux conclus avant cette date et non encore renouvelés sont donc soumis à l'ancien régime.

Le décret prévoit que peuvent être répercutées sur le locataire :

  • la taxe foncière ;
  • les taxes additionnelles à la taxe foncière, au rang desquels figurent la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage ainsi que les impôts taxes et redevances liées à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont l locataire bénéficie directement ou indirectement ;
Par ailleurs, le contrat de bail peut continuer de mettre à la charge du locataire les frais liés à un abonnement ou les taxes liés à l'activité de ce dernier :
  • les dépenses de consommation, c'est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
  • les taxes afférentes à son activité ;
  • les charges nécessaires à l'exploitation de son commerce ;
  • si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs.

Charges supportées par le propriétaire

Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, dresse une liste des charges qui ne peuvent être répercutées sur le locataire et qui doivent donc rester à la charge du bailleur :

  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale (CET), dont le redevable légal est le bailleur, à l'exception de la taxe foncière et des impôts liés à l'usage du local, de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  • les honoraires liés à la gestion des loyers ;
  • dans un ensemble immobilier, les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
 
Par ailleurs, le bailleur doit obligatoirement joindre au contrat de bail, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition de ceux-ci entre le locataire et le propriétaire. Ensuite, annuellement, un état récapitulatif est adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges.
 
Enfin, la Loi Pinel a également étendu la compétence des commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux sur les contestations relatives aux charges et travaux.

 

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Mis à jour le 07/04/2016

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