Les clauses à négocier impérativement avant de signer un bail commercial

Fiche pratique
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imprimé de bail commercial

Avant de signer votre bail commercial, il est important d'en comprendre la teneur et l'impact financier. Retrouvez dans cette fiche, les principales clauses qui doivent attirer votre attention et être négociées avant de signer votre bail.

Les clauses relatives au loyer et dépôt de garantie

La fixation, le paiement et la révision du loyer

La fixation du loyer initial

Lors de la conclusion du bail commercial, les parties fixent librement le montant du loyer. Aucune méthode n'est imposée pour cette détermination. 


En pratique, les parties se référeront au prix du marché, c'est-à-dire que le montant sera calculé en fonction de la valeur locative des locaux.

 

Il est recommandé au futur locataire de faire des comparaisons avec des locaux similaires dans le même quartier avant de signer.

 

Il devra également faire un business plan pour vérifier l'adéquation du montant du  loyer avec l'activité envisagée.

 

Par exemple, pour un restaurant, il est recommandé que le loyer ne dépasse pas 10% du chiffre d'affaires escompté.  Par exemple, pour un loyer annuel de 12 000 euros, le restaurateur doit atteindre un chiffre d'affaires annuel de 120 000 euros

Le paiement du loyer

Le bail commercial doit préciser la périodicité du paiement du loyer (mensuel ou trimestriel) et le fait de savoir s'il est payable à terme échu ou à échoir, c'est-à-dire payable à la fin ou au début du terme (le terme correspond à un mois ou à un trimestre).

La révision du loyer

Il doit être indiqué dans le bail commercial si le loyer est révisé légalement tous les 3 ans ou selon une" clause d'échelle mobile" également appelé "clause d'indexation".

 

L'indice retenu (ILC ou ICC) doit également être mentionné dans le bail. 

 

La loi Pinel apporte des modifications sur ce point. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre fiche Comment le loyer peut-être révisé ?

Le dépôt de garantie

Si les sommes versées d'avance dépassent plus de 2 termes de loyer, le surplus porte intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre (article L. 145-40 du Code de commerce). 

 

Les clauses relatives à la répartition des charges et des travaux

La répartition des charges 

Concernant les baux en cours, si aucune clause fixant la répartition des charges n’a été prévue dans le bail, c’est le droit commun qui s’applique. 

 

Néanmoins, la plupart du temps, le bail commercial prévoit explicitement de quelle manière les charges sont réparties entre le locataire et le propriétaire.
Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, la  loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite "loi Pinel", liste les charges qui ne peuvent être imputées au locataire.

 

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre fiche "La répartition des charges locatives".

La répartition des travaux

Il est d'usage de distinguer entre :

  • les travaux d’entretien de l’article 605 du Code civil qui sont à la charge du locataire ;
  • les travaux concernant le clos et le couvert de l’article 606 du même code qui sont à la charge du bailleur.

Cependant, avant la loi Pinel (et donc pour les baux commerciaux en cours), il était possible de déroger à cette répartition.

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 (loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite "loi Pinel"), ne peuvent plus être mis à la charge du locataire ;

  • les gros travaux de l'article 606 du Code civil ;
  • ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

S'agissant des travaux pour mise en conformité avec la réglementation pour l'accessibilité aux personnes handicapées notamment, si ceux-ci relèvent des grosses réparations, ils ne peuvent donc plus être mis à la charge du locataire par le biais d'une clause dans le bail.

 

Pour en savoir plus, voir la fiche "Les réparations et travaux".

La clause de "souffrance"

L’article 1724 du Code civil prévoit que si les réparations à la charge du bailleur durent plus de quarante jours, « le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont [le locataire] aura été privé ».

 

En pratique les baux commerciaux dérogent souvent à cette disposition en vertu dune clause qui précise que le preneur doit « souffrir » ou "supporter" les travaux sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation ou diminution de loyer.

Les clauses relatives à la cession du bail

Le bail commercial contient des clauses qui peuvent directement avoir des conséquences sur la transmission dudit bail, sont visées ici :

  • la clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce ;
  • la clause d’agrément de la personne du repreneur qui soumet la cession du bail à l’agrément préalable de l’acquéreur par le bailleur (pour autant le refus du bailleur doit être motivé) ;
  • la clause imposant au cédant de respecter un formalisme particulier lors de la cession du bail (par exemple : l’obligation de proposer la cession du bail au bailleur avant de céder à une tierce personne, obligation de rédiger un acte notarié pour la cession, etc.) ;
  • la clause de garantie solidaire qui a pour objet d’obliger le cédant d’un bail commercial à garantir le bailleur en cas de défaillance du repreneur dans le règlement du loyer ou des charges. 
    Depuis le 20 juin 2014, la loi Pinel a, quelque peu, limité cette clause de garantie solidaire dans le temps (elle est désormais limitée à 3 ans), mais n'a pas exclu la possibilité de l'étendre à tous les repreneurs successifs.

Pour en savoir plus, consulter notre fiche "Comment céder son bail commercial ?" 

Les autres clauses auxquelles prêter attention

Il existe également différentes clauses dans le bail qu’il ne faut pas oublier d’examiner.

La désignation des lieux

La désignation des lieux peut être une source de litige si la description du local est sommaire.

 

Il convient donc de préciser dans le contrat de bail, les surfaces, pièces et annexes concédées au locataire.

La durée du bail

La durée du contrat de bail ne peut être inférieure à neuf ans, mais elle peut être supérieur à 9 ans (dans la limite de 12 ans)

 

Il convient de rappeler que les parties peuvent choisir de signer un bail dérogatoire de 3 ans maximum ou une convention d’occupation précaire, non limitée dans le temps, mais conditionnée à la réalisation d'un événement extérieur à la volonté des parties. 

Les activités exercées dans les lieux loués

Le locataire ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité ou les activités qui sont mentionnées au bail

 

Il est donc conseillé au locataire de veiller à ce que soit précisé l’ensemble des activités qu’il envisage d’exercer.

 

Toutefois, le locataire a la possibilité de demander, en cours de bail, un changement d’activité, également appelé déspécialisation. La despécialisation est formalisée par une procédure que le locataire devra suivre pour obliger le bailleur à répondre

 

Pour en savoir plus, consulter notre fiche "Comment changer ou ajouter une activité ?"

La clause d’exclusivité ou de non concurrence

Si le bailleur possède plusieurs locaux commerciaux dans un même quartier, il peut très bien les louer pour des activités similaires à celles exercées par le locataire.

La clause de l’exploitation personnelle

Cette clause qui oblige le locataire à exploiter personnellement le fonds l’empêche de donner celui-ci en location gérance sans l’accord préalable du bailleur.

 

De plus, cet accord est souvent subordonné au versement d’une indemnité au profit du bailleur.

Les clauses de déplafonnement du loyer au moment du renouvellement du bail

Il s'agit d'une clause qui prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative et quelque fois à la "valeur locative du marché".

 

Si la valeur locative du local augmente, le loyer pourra être, suivant l'avis d'un expert nommé par un tribunal, multiplié par deux, par trois ou plus.

 

Cette clause est généralement complété par la renonciation du locataire au bénéfice du lissage de 10% prévu par la Loi Pinel qui limite à 10 % l'augmentation du loyer résultant d'un déplafonnement du loyer.

 

La référence à la "valeur locative du marché" signifie que le loyer sera fixé à la même hauteur que les loyers du quartier proposés aux nouvels entrants (candidats à la signature d'un bail neuf).

Mis à jour le 14/10/2019