Quelles sont les conditions pour bénéficier du droit au renouvellement ?

Conditions générales d’application du Statut des baux commerciaux :

• L’existence d’un bail portant sur un immeuble ou un local
• L’exploitation d’un fonds de commerce ou d’artisan dans les lieux loués
• L’immatriculation du propriétaire du fonds au RCS ou au RM.

Conditions spécifiques du droit au renouvellement :

• Locataire propriétaire du fonds de commerce ou d’artisan
• L’exploitation du fonds pendant au moins 3 ans

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le bailleur peut refuser de renouveler le bail, sans être contraint de verser une indemnité d'éviction au locataire.

Conditions relatives au locataire

La nationalité du locataire 

Disposer de la nationalité française n’est désormais plus un préalable requis pour le locataire qui souhaite renouveler son bail. En effet, depuis la Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014), tous les commerçants étrangers bénéficient du droit au renouvellement du bail commercial sans condition de nationalité.

Cette disposition est entrée en vigueur depuis le 20 juin 2014. Elle s'applique donc à tous les baux commerciaux y compris ceux en cours en 2014.

L'immatriculation du locataire

Lors de la délivrance du congé par le bailleur ou de la demande de renouvellement du locataire, ce dernier doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) s'il s'agit d'un commerçant ou d'un industriel, ou au Répertoire des Métiers (RM) s'il s'agit d'un artisan. Art. L145-1 du Code de commerce. 

Ainsi, même si le locataire n’était pas immatriculé en cours de bail, cela ne l’empêche pas de bénéficier du droit au renouvellement s’il a accompli les démarches d’immatriculation a posteriori.

En outre, il ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que si l'activité exploitée dans les lieux loués est la même que celle pour laquelle il est immatriculé au RCS.

Si le bailleur et le locataire ont accepté de soumettre leur bail au Statut des baux commerciaux malgré le fait que les conditions d'application de ce dernier n'étaient pas réunies, on considère que le bailleur a renoncé à invoquer le défaut d'immatriculation du locataire. 

Remarque : s'il y a plusieurs locataires, l'obligation d'immatriculation s'applique uniquement aux locataires qui participent personnellement à l'exploitation du fonds ; les non exploitants sont dispensés d'être immatriculés.

Location-gérance 

Si le fonds de commerce est exploité par un locataire-gérant, le propriétaire du fonds bénéficie du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement sans besoin d'être immatriculé. Art. L114-1 et suivants du Code de commerce.

Auto-entrepreneur

Depuis le 19 décembre 2014, un auto-entrepreneur est désormais soumis à l'obligation de s'immatriculer au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM). Il n'y a donc pas plus de risque que le défaut d'immatriculation soit à l'origine d'une remise  en cause de leur droit au renouvellement d'un bail commercial.

Conditions relatives au fonds de commerce

Être propriétaire du fonds exploité dans les locaux 

Le locataire ne peut bénéficier du droit au renouvellement que s'il n'est propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués.

En cas de cession du bail plus de 3 ans avant le terme, le droit au renouvellement concerne l'acquéreur du bail, c'est-à-dire le nouveau locataire (repreneur). 

Pour plus d'infos : Comment céder son bail ?

En cas de sous-location, le sous-locataire peut bénéficier d'un droit au renouvellement si la location a été expressément ou tacitement autorisée par le bailleur.  En matière de sous-location totale du local, le sous-locataire est considéré comme propriétaire du fonds exploité dans ce local. Ainsi, il est en droit de demander le renouvellement au bailleur. Parallèlement, dans cette situation, le locataire principal perd son droit à renouvellement.

Attention : en cas de sous-location partielle, le bailleur peut accepter le renouvellement tout en le limitant à la seule partie dans laquelle le sous-locataire exerce effectivement son commerce. 

L'exploitation du fonds pendant au moins 3 ans 

Principe

Le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation commerciale effective au cours des trois années avant la date d'expiration du bail ou de sa reconduction.

Lorsque l'exploitation du fonds est continue pendant toute la durée du contrat, la situation est simple.

En revanche, elle est plus complexe lorsqu'un changement d'activité est intervenu au cours des trois années qui précèdent l'expirationdu contrat.

À ce titre, deux situations doivent être distinguées :

• en cas de déspécialisation partielle ou plénière : bien qu'il y ait transformation du fonds, le locataire bénéficie du droit au renouvellement

Attention : seul le changement d'activité réalisé conformément aux règles de la déspécialisation permet au locataire de bénéficier du droit au renouvellement, il faut notamment qu'il ait obtenu l'accord du bailleur. Pour + d'infos : Bail commercial : comment changer ou ajouter une activité ? 

• en cas de cession du seul droit au bail (avec ou sans changement d'activité) : le nouvel acquéreur peut se voir refuser le renouvellement du bail sans le droit au versement par le bailleur d'une indemnité d'éviction. Il a donc tout intérêt à obtenir, préalablement à la signature de l'acte de cession, du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail.

Remarque : l'obligation d'exploitation personnelle n'est plus exigée par la loi. Sauf clause contraire du contrat de bail commercial, le locataire peut donc faire exploiter son fonds par un tiers dans le cadre, par exemple, d'un contrat de location-gérance, sans que cela remette en cause son droit au renouvellement.

Exceptions

Certains motifs légitimes peuvent justifier le défaut d'exploitation du fonds pendant les 3 dernières années. Cependant, ce défaut d'exploitation doit être provisoire et non imputable à la volonté du locataire.

Le locataire doit apporter la preuve de l'impossibilité d'exploiter le fonds. En cas de litige, seuls les juges sont habilités à apprécier la valeur du motif invoqué.

Exemples :

• ont été retenus comme motifs légitimes pour excuser le défaut d'exploitation: le défaut de réparations incombant au bailleur, la contestation sur la propriété du fonds, le décès du locataire ;
• n'ont pas été admis comme raisons justifiant la non-exploitation: le vol de marchandises, le défaut d'autorisation administrative, la maladie du locataire (sauf circonstances particulières) dans la mesure où le locataire doit prendre ses dispositions pour se faire remplacer.