La forme du contrat de bail

Fiche pratique
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imprimé de bail commercial

Le contrat de bail commercial peut être établi par écrit, revêtir la forme authentique, et être soumis à l'enregistrement. Même si ces conditions en sont pas toujours imposées, il est malgré tout recommandé de respecter un certain formalisme.

 

La forme écrite est-elle obligatoire ?

La loi n’exige aucune condition de forme et les parties peuvent ainsi valablement conclure un bail verbal (non écrit). 

 

Toutefois, ce choix est fortement déconseillé. Il est préférable de rédiger un écrit, en vue d'établir la preuve de l’existence du contrat de bail commercial et d'opposer à la partie adverse les clauses du contrat.

 

De plus, par la forme de l’écrit, les parties peuvent aménager ou compléter plusieurs dispositions du statut au moment de la signature du contrat (durée, répartition des charges, etc.).

 

En effet les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce ne constituent qu’un régime minimum.

Faut-il avoir obligatoirement recours à un notaire ou à un avocat ?

Le recours à un acte authentique (rédigé par notaire) est obligatoire :

  • si la durée du bail excède douze ans. Dans ce cas le bail doit faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble ou du local ;
  • pour les baux de débits de boissons. Cette disposition prévue à l'article 504 du Code général des impôts n'est cependant pas sanctionnée par la nullité du contrat de bail, mais par une amende allant de 15 à 750 euros, s'il est établi que le débitant de boissons se soit rendu coupable de fraude aux droits de l'administration des contributions indirectes. 

Dans les autres cas, les parties signent un acte sous-seing privé (rédigé directement par les parties avec ou sans l’assistance d’un tiers).

 

Elles peuvent ainsi :

  • soit décider de recourir aux services d’un professionnel du droit (avocat, juriste etc.) ;
  • soit rédiger l’acte elles-mêmes.

Dans tous les cas, les parties paraphent chaque page du contrat et apposent leur signature sur la dernière en la faisant précéder de la mention « lu et approuvé ».

 

L’acte doit être établi en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires.

Dois-je faire enregistrer mon contrat de bail ?

L’enregistrement du contrat de bail n’est pas obligatoire.

 

Néanmoins, cette formalité donne date certaine au bail qui devient ainsi opposable au bailleur (propriétaire des murs) au successeur du bailleur : la personne qui a acquis les murs du local soit par succession, soit par acquisition.

 

Cette opposabilité est très précieuse pour le locataire. 

 

À défaut, et sauf à prouver que le nouveau propriétaire avait connaissance du contrat de bail, le locataire pourrait être considéré sans droit, ni titre et par conséquent, il peut être expulsé.

 

Le bail doit être rédigé en trois exemplaires, signés par les parties.

 

L’enregistrement volontaire peut être effectué dans n’importe quel service des impôts. Lors de la formalité, un droit fixe de 25 € est perçu. 

 

Il est important de conserver un original du contrat de bail une fois celui-ci signé et enregistré afin de disposer d’un moyen de preuve dans l’hypothèse où un conflit surviendrait ultérieurement.

Mis à jour le 10/10/2019
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imprimé de bail commercial
Dépôt de garantie et cautionnement

Pour se prémunir contre la défaillance du locataire, le bailleur (propriétaire des murs) exige dans le bail commercial un dépôt de garantie et éventuellement la signature d'un contrat de cautionnement.