Bail commercial : réparations et travaux de rénovation énergétique

La prise en charge des frais de ces travaux et réparations est répartie, conventionnellement ou légalement, entre le bailleur et le locataire. La répartition est encadrée par la loi Pinel (Art. R145-35 du Code de commerce) pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. 

Dans l’attente d’un éventuel texte spécifique sur la répartition des travaux de rénovation énergétique entre le bailleur et le locataire, voici comment s’effectue actuellement la répartition des frais : 

En l’absence de clause dans le bail, le propriétaire est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Par ailleurs, il est tenu de faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aussi le bailleur doit supporter : 

• les grosses réparations de l’article 606 du Code civil  ainsi que les honoraires liés à ces travaux. Cet article ne définit pas les grosses réparations mais en donne une liste limitative. Ainsi, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier ». Ces réparations sont celles qui impactent la structure et/ou la solidité de l’immeuble. 

Précision : la jurisprudence a tendance à reconnaitre une grosse réparation du fait de son importance matérielle et de son coût exceptionnel. Elle a par exemple estimé que la réfection de la toiture, des zingueries, du plafond, du système de climatisation, des canalisations etc… relèvent des réparations qui incombent au bailleur. Toutefois, il est préférable que les parties se mettent d’accord, de manière claire et précise, dans le bail, de ce qu’elles désignent comme relevant des grosses réparations. 

• Les travaux imposés par l’administration ou rendus obligatoires par une nouvelle réglementation (s’il s’agit de « grosses réparations »). Cela concerne les travaux de mise en conformité avec la réglementation, tels que les mises aux normes (accessibilité handicapés, hygiène, sécurité incendie, électricité) et plus largement tous les travaux à réaliser sur injonction ou prescription administrative.

Précision : jusqu’à aujourd’hui, l’Administration ne contraint pas les entreprises à réaliser des travaux et réparations spécifiques relatifs à la sobriété énergétique, mais il semble opportun pour les parties de prévoir dès maintenant une clause mettant à la charge de l’une ou de l’autre ces frais. 

1. Clause spécifique qui met à la charge d’une des parties les travaux de rénovation énergétique : les travaux doivent être pris en charge par la partie désignée.
2. Clause générale qui met à la charge d’une des parties les travaux imposés par l’administration : les travaux doivent être pris en charge par la partie désignée.
3. Aucune clause générale ou spécifique : les travaux doivent être pris en charge par le bailleur. 

• Les travaux rendus nécessaires du fait de la vétusté ou de la force majeure (s’il s’agit de « grosses réparations ») 

Ces différentes catégories de réparations sont à la charge du bailleur, à moins pour lui de démontrer qu’elles sont la conséquence d’un défaut d’entretien de la part du locataire. 

Attention ! L’article R145-35 du Code de commerce qui énumère les dépenses à la charge du bailleur est d’ordre public mais uniquement pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés avant cette date, il est possible qu’une clause prévoie que ces dépenses pèsent sur le locataire. 

Pour les baux commerciaux en cours, en l’absence de clause dans le bail, le locataire est tenu des réparations locatives et de menu entretien. Le Code civil ne précise pas ce qu’il faut entendre par ces termes. En revanche, il indique que ces réparations « sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux » et en énumère certaines, sans que la liste soit limitative : portes, fermetures de boutiques, gonds, targettes, serrures, rideau métallique, fenêtre et vitres, etc. Ce sont donc les réparations nécessaires au maintien du bon état de l’immeuble. 

Attention : Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du locataire lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.
Il est parfois difficile de faire une distinction entre les réparations locatives normales et celles occasionnées par la vétusté. Cette distinction relève de l’appréciation souveraine des juges en cas de litige.

Un inventaire précis et limitatif des charges 

La loi Pinel de 2014 a introduit une obligation de produire un inventaire précis qui indique les charges afférentes au bâtiment et ayant pour but de répartir les frais occasionnés, notamment par les réparations, entre le propriétaire et le locataire.