Baux commerciaux: les principales évolutions introduites par la loi de simplification de la vie économique

La mensualisation du loyer à la demande du preneur

La loi consacre au profit de certains preneurs un droit à la mensualisation du loyer, sous réserve d’une demande expresse de leur part et de l’absence d’impayés de loyers ou de charges non contestés. Ce droit prend effet à compter de la prochaine échéance contractuelle de paiement.
Le dispositif concerne les baux portant sur des activités commerciales de détail ou de gros ainsi que les activités artisanales. Son extension aux activités de prestations de services à caractère commercial demeure toutefois sujette à interprétation. 
Cette notion paraît viser les activités constituant des actes de commerce au sens de l’article L. 110-1 du Code de commerce, telles que les agences immobilières, établissements bancaires ou entreprises de transport, ainsi que certains locaux monovalents à vocation commerciale (hôtels, cinémas, cliniques privées, résidences de services).
En revanche, les baux portant exclusivement sur des bureaux ou des entrepôts devraient, en principe, demeurer exclus du dispositif, notamment lorsque les locaux relèvent d’un usage strictement tertiaire.
Cette disposition revêt un caractère d’ordre public, interdisant toute renonciation anticipée du preneur à son bénéfice. Elle est immédiatement applicable aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, ainsi qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement.

L'encadrement du délai de restitution des dépôts de garanties

La loi impose désormais au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés. Les autres sûretés, telles que les cautions bancaires ou les garanties autonomes à première demande (GAPD), doivent être libérées dans un délai de six mois. Le champ d’application de cette mesure demeure incertain, le texte ne précisant pas clairement s’il vise l’ensemble des catégories de locaux ou uniquement ceux affectés à une activité commerciale, artisanale ou de services. 
Une interprétation extensive conduit toutefois à considérer que ces dispositions ont vocation à s’appliquer à tous les types de baux commerciaux, y compris ceux portant sur des bureaux ou des entrepôts.
Ces règles présentent un caractère d’ordre public. Elles sont applicables aux contrats en cours lors de la promulgation de la loi, dès lors que la restitution des clés intervient après l’expiration d’un délai de trois mois suivant cette date. Ce dispositif instaure ainsi une période transitoire de trois mois.

Le plafonnement des garanties locatives

La loi tend à limiter les garanties susceptibles d’être exigées du preneur dans le cadre des baux commerciaux. Elle prohibe désormais le cumul de certaines sûretés locatives lorsque celui-ci conduit à faire peser sur le preneur une charge manifestement excessive ou disproportionnée. 
Cette réforme s’inscrit dans une logique de protection de la trésorerie des exploitants commerciaux et de rééquilibrage des relations contractuelles entre bailleur et preneur.
Le dispositif concerne principalement les garanties financières sollicitées lors de la conclusion ou de l’exécution du bail, telles que les dépôts de garantie, cautions bancaires ou garanties autonomes.
Ces dispositions présentent un caractère d’ordre public, de sorte qu’aucune clause contractuelle ne peut y déroger au détriment du preneur.

Les clauses tunnel sur l'ILC

La loi valide expressément la possibilité d’insérer dans le bail une clause de tunnel destinée à encadrer les variations annuelles de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). 
Elle plafonne les effets de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC), en prévoyant un encadrement identique tant à la hausse qu’à la baisse du loyer. Une clause instituant un mécanisme asymétrique d’évolution du loyer est réputée non écrite .
Le champ d’application de cette consécration législative demeure limité aux locaux affectés à un usage commercial, pour lesquels l’indexation repose en principe sur l’ILC. 
Sont ainsi exclus:

• Les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux 
• Les entrepôts, lesquels relèvent de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le texte présente un caractère d’ordre public, de sorte qu’il s’impose impérativement aux parties. Les clauses tunnel présentant un caractère strictement symétrique pourront être stipulées dans les baux conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, ainsi qu’être insérées dans des contrats en cours d’exécution au moyen d’un avenant, sous réserve de l’accord des parties.

La clause résolutoire

La loi durcit les conditions permettant au locataire d’obtenir des délais de paiement devant le juge.
L’article L. 145-41 du Code de commerce précise désormais que l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sont conditionnés à deux exigences cumulatives :

• La capacité du preneur à régler la dette locative ; et
• La reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Une définition des locaux éligibles au droit de préférence du preneur

La loi confirme que le droit de préférence du preneur prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne s’applique pas aux locaux à usage exclusif de bureaux ni aux entrepôts. 
Elle consacre une définition légale fondée sur l’affectation principale du bien à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale recevant une clientèle. 
Sont ainsi inclus :

• Les surfaces de vente
• Les dépendances directement nécessaires à l’exploitation,

Les bureaux administratifs purs ou les entrepôts autonomes demeurent exclus .
Dans ces hypothèses, le bailleur peut céder librement le bien sans être tenu de proposer prioritairement la vente au locataire.

Les nouvelles dispositions imposent, tant aux bailleurs qu’aux preneurs, l’adoption de réflexes de gestion spécifiques qu’il convient de mettre en lumière.
S’agissant des bailleurs :

• Il leur appartient de procéder à une actualisation de leurs modèles de baux commerciaux à l’occasion des renouvellements à intervenir, notamment afin d’y insérer une clause de tunnel d’indexation conforme aux exigences du nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce.
• Il leur incombe également de revoir la rédaction des stipulations relatives au dépôt de garantie, afin de les mettre en conformité avec le plafonnement désormais fixé à un trimestre de loyer et avec la suppression de toute production d’intérêts.
• Par ailleurs, une vigilance particulière devra être portée lors des opérations de cession d’immeuble, en prévoyant expressément, au sein des actes de vente, une clause organisant le transfert effectif du dépôt de garantie au bénéfice de l’acquéreur.
• Enfin, les demandes de mensualisation du loyer formulées par les preneurs devront être instruites dans le délai légal, à défaut de quoi un refus pourrait être privé d’effet devant la juridiction compétente.

S’agissant des preneurs : 

• La faculté de solliciter la mensualisation du loyer, dès lors qu’ils sont à jour de leurs obligations contractuelles, constitue désormais un droit opposable au bailleur.
• Il est recommandé d’en formaliser la demande par voie de lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin d’en assurer la traçabilité, notamment quant à la date de formulation et au point de départ du délai d’effet.
• En outre, à l’expiration du bail, en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans le délai de trois mois, le preneur dispose de la faculté d’introduire une action en restitution sur le fondement du nouvel article L. 145-40 du Code de commerce.