Dépôt de garantie et cautionnement

Fiche pratique
INFOREG
imprimé de bail commercial

Pour se prémunir contre la défaillance du locataire, le bailleur (propriétaire des murs) exige dans le bail commercial un dépôt de garantie et éventuellement la signature d'un contrat de cautionnement.

Le dépôt de garantie

L’usage autorise le bailleur à demander, à titre de dépôt, une certaine somme d’argent pour se garantir contre l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations prévues par le contrat de bail.

Le montant du dépôt

Le montant du dépôt est fixé par l'article L. 145-40 du Code commerce.

 

Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances ur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer d deux termes.

 

Lorsque le dépôt de garantie est fixé en fonction du loyer, lors de chaque révision de ce dernier, le montant du dépôt de garantie se trouve automatiquement modifié.

Droit à des intérêts

Si le montant du dépôt de garantie (auquel il convient d’ajouter le montant du loyer payé d’avance) dépasse la valeur de deux termes, l’excédent produit de plein droit des intérêts au profit du locataire.

 

La clause du bail qui prive d'intérêts la partie excessive du dépôt de garantie est "réputée non écrite". Par conséquent, le locataire peut réclamer à n'importe quel moment le remboursement des intérêts. Les intérêts sont calculés sur le taux d'avance de la Banque de France pour les avances sur titres.

 

Après la réalisation d'un état des lieux, si le locataire a correctement rempli ses obligations, le dépôt de garantie doit lui être restitué en fin de bail.

Le cautionnement

Lorsque le débiteur des loyers est une société à responsabilité limitée (SARL, SAS ou SA), le bailleur peut demander au dirigeant de se porter caution pour sa société.

 

Le dirigeant s'engage alors personnellement à acquitter, sur ces biens personnels, la dette des loyers et charge en cas de défaillance de la société.

 

Dans ce cas, il convient de rappeler que lorsqu'une personne mariée sans contrat de mariage s'engage dans un cautionnement, le créancier peut également exiger l'engagement du conjoint afin que les biens communs du couple soient engagés en cas d'appel à la caution. Cependant, le conjoint n'engage pas dans cet acte ses biens propres (article1415 du Code civil).

 

Le contrat de cautionnement est défini à l’article 2288 du Code civil selon lequel « celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même ».


Le contrat de cautionnement peut être souscrit par plusieurs personnes dans le cadre d’un bail commercial :

  • Le cautionnement par un tiers des loyers échus et non payés par le locataire ;
  • Le cautionnement des loyers par un dirigeant d’une société qui est titulaire d’un bail commercial ;
  • Le cautionnement par le locataire des loyers dus par sous-locataire (clause de solidarité).

Le contrat de cautionnement est rigoureusement encadré par la loi.

 

La violation de certaines règles peut conduire à  son annulation pure et simple du contrat.

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Mis à jour le 10/10/2019
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La forme du contrat de bail

Le contrat de bail commercial peut être établie par écrit, revêtir la forme authentique, et être soumis à l'enregistrement. Même si ces conditions en sont pas toujours imposées, il est malgré tout recommandé de respecter un certain formalisme.