Image
Le bail commercial
Droit et réglementation
Le bail commercial encadre les relations entre le propriétaire et le locataire d’un local à usage professionnel. Il fixe les droits et obligations de chacun, du montant du loyer aux conditions de renouvellement ou de résiliation. Découvrez les règles essentielles, les démarches et les précautions à connaître pour sécuriser la signature, la gestion et la fin d’un bail commercial.
Conclure un bail commercial : conditions et formalités
Image
Image
Avant de conclure un bail commercial, les parties doivent s’assurer que toutes les conditions d’application du Statut des baux commerciaux sont remplies.
Image
Image
Le contrat de bail commercial peut être établi par écrit, revêtir la forme authentique, et être soumis à l'enregistrement. Même si ces conditions ne sont pas toujours imposées, il est malgré tout recommandé de respecter un certain formalisme.
Image
Image
Avant de signer votre bail commercial, il est important d'en comprendre la teneur et l'impact financier. Retrouvez dans cette fiche, les principales clauses qui doivent attirer votre attention et être négociées avant de signer votre bail.
Image
Image
Pour se prémunir contre la défaillance du locataire, le bailleur (propriétaire des murs) exige dans le bail commercial un dépôt de garantie et éventuellement la signature d'un contrat de cautionnement.
Gérer et faire évoluer son bail commercial
Image
Image
Le locataire qui désire changer totalement d’activité (déspécialisation plénière) ou ajouter une autre activité (déspécialisation partielle) à celle prévue au contrat de bail initial, ne peut le décider unilatéralement.
Image
Image
En raison des obligations de réduction des consommations d’énergie découlant du Décret Tertiaire de 2019, les entreprises sont ou seront amenées à réaliser des travaux et des réparations de rénovation énergétique pour atteindre les objectifs fixés par le décret.
Image
Image
Le loyer d'un bail commercial est en principe plafonné. Néanmoins, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer, notamment en cas de modification notable des facteurs de commercialité (article L. 145-34 du Code de commerce).
Image
Image
Vérifiez votre augmentation de loyer du bail renouvelé, appelé loyer renouvelé, à l'aide de la formule de calcul présente dans cette fiche.
Cession et transmission du bail commercial
Image
Image
Avant de céder son bail à un repreneur, il convient pour le locataire d’appréhender les conditions de cession qui s’imposent à lui, qu’elles soient réglementaires ou contractuelles.
Pour information, le droit au bail est une des composantes du fonds de commerce. Il est possible de céder le droit au bail seul (vente du « pas-de-porte ») ou de céder le fonds de commerce dans sa globalité, droit au bail compris.
Attention : seuls les baux commerciaux sont cessibles. En effet, les baux de courte durée ou les conventions d'occupation précaire ne peuvent pas être cédés par le locataire.
Image
Image
Le locataire d’un bail commercial qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité peut céder son bail à un repreneur, même si ce dernier n’exercera pas la même activité que lui : on parle de cession-déspécialisation.
Renouvellement et fin du bail commercial
Image
Image
Pour avoir droit au renouvellement de son bail, ou à défaut à une indemnité d'éviction de la part du bailleur, le locataire doit remplir certaines conditions.
Image
Image
A l'issue des 9 ans du bail commercial, le bailleur (propriétaire des murs) peut refuser le renouvellement du bail : soit en délivrant un congé au locataire soit en répondant à la demande de renouvellement de ce dernier. Dans ces deux cas, il est alors tenu, sauf exceptions, de payer une indemnité d'éviction au locataire.
Image
Image
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.
Image
Image
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel permet au locataire d’un bail commercial de bénéficier d’un droit de préférence en cas de vente des murs par son bailleur (Art. L145-46-1 du Code de commerce).
Résiliation du bail commercial : droits et procédures
Image
Image
Il est très fréquent que le bail contienne une ou plusieurs clauses qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations ou en cas de survenance de certains événements.
Image
Image
En principe, le contrat de bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans. Cependant, la locataire a la faculté de mettre fin au contrat à chaque fin de période triennale, c'est-à-dire tous les 3 ans.
Image
Image
L'article L. 145-4 du Code de commerce (alinéas 3 et 4) permet au locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou obtenu une pension d'invalidité, de résilier le bail commercial à tout moment.