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La résiliation du bail pour départ à la retraite du locataire
Fiche pratique
INFOREG
L'article L. 145-4 du Code de commerce (alinéas 3 et 4) permet au locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou obtenu une pension d'invalidité, de résilier le bail commercial à tout moment.
Qui peut résilier son bail pour prendre sa retraite ?
Ces dispositions concernent uniquement :
- le commerçant, personne physique (entreprise individuelle)
- l'associé unique d'une EURL ;
- le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, si c'est la société qui est titulaire du bail
Les dirigeants de SA, de SAS et de SASU ne peuvent pas bénéficier de cette mesure.
Pour avoir droit de résilier son bail de manière anticipée, le locataire doit se trouver dans l'une de ces situations :
- Avoir demandé à bénéficier de ses droits à la retraite
- Avoir été admis au bénéfice d'une pension d’invalidité
Possibilité de résilier le bail à tout moment
La faculté de résilier le bail à tout moment constitue une dérogation au principe selon lequel le locataire ne peut mettre fin au bail qu'à l'expiration d'une période triennale (pour en savoir plus : La faculté de résiliation triennale du bail commercial par le locataire).
Sous réserve de justifier qu'il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou est admis à une pension d'invalidité, le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail.
Le formalisme de la résiliation
Le locataire doit signifier au bailleur son souhait de résilier le bail par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il est indispensable qu'il respecte un préavis dont la durée ne peut être inférieure à 6 mois avant la date de départ prévu. Le bail peut toutefois contenir une clause qui prévoit une durée plus longue que 6 mois, mais en aucun cas une durée plus courte.
Attention : le locataire qui résilie le bail n'a plus la possibilité de le céder.
En pratique, la faculté de résiliation est utilisée en dernier recours lorsque le locataire n'a trouvé de repreneur ni pour son fonds de commerce, ni pour le local.
L'extension de la faculté de résiliation unilatérale au bénéfice des héritiers
La Loi Pinel du 18 juin 2014 a étendu le bénéfice de la résiliation unilatérale aux ayants-droit, c'est-à-dire aux héritiers du locataire décédé (Art. L145-4 alinéa 3 du Code de commerce). Cette disposition est applicable à toute succession ouverte à compter du 20 juin 2014, peu importe la date de conclusion ou de renouvellement du bail.
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Mis à jour le 20/01/2023
Le locataire d’un bail commercial qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité peut céder son bail à un repreneur, même si ce dernier n’exercera pas la même activité que lui : on parle de cession-déspécialisation.