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Les locations meublées : quelle fiscalité ?

     

Le loueur en meublé a pour activité la location, de locaux meublés à usage d’habitation. Il s’agit d’une activité commerciale pour laquelle deux régimes fiscaux sont susceptibles de s'appliquer selon que le loueur est professionnel ou non.

Loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, trois conditions cumulatives doivent être remplies :

  • un membre du foyer au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel ;
  • les recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) rétirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 euros ;
  • ces recettes excèdent le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal. Pour l'appréciation de cette condition, il convient de comparer le revenu net tiré de la location en meublé au total des revenus nets catégoriels : les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères , les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Par conséquent, si l'une des trois conditions n'est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel.

Remarques :

  • certains greffes de tribunaux de commerce refusent l'inscription des loueurs en meublé au RCS. Dans ce cas, l'administration fiscale reconnaît la qualité de LMP à toute personne qui apporte la preuve du refus d'immatriculation ;
  • le LMNP doit s'immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce mais n'a pas l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des société. Alors que le LMP doit s'immatriculer au RCS auprès du centre de formalité des entreprises de la chambre de commerce et d'industrie de Paris Ile-de-France compétent ;
  • en cas de démarrage d'activité en cours d'année, le seuil de 23 000 € est ajusté en fonction du nombre de jours d'exercice de l'activité. La location est réputée commencer à la date d'acquisition de l'immeuble ou à la date de son achèvement s'il est postérieur.

Régime fiscal du LMP et du LMNP

Règles communes au LMP et au LMNP

Imposition des revenus locatifs

Principe

La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l'exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur.

Exonérations

Sont exonérées d'impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les cas suivants :

  • les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale ou temporaire lorsqu'il justifie d'un contrat de travail et le loyer est fixé dans des limites raisonnables ;
  • le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois (par exemple : les chambres d'hôtes).
Régimes d'imposition

Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d'imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun. Aussi, le loueur peut bénéficier du régime de la micro-entreprise dans la mesure où son chiffre d'affaires ne dépasse pas 32 900 euros (voir nos fiches Le régime des micro-entreprises, Le régime réel d'imposition, Le régime du réel normal).

Remarque : le seuil d'application du régime micro est de 82 200 euros lorsque la location porte sur un gîte rural, un meublé de tourisme ou une chambre d'hôte.

TVA

En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d'option.

Cependant, l'article 261 D-4° du Code général des impôts (CGI) prévoit six catégories d'opérations imposables. Parmi elles, figure notamment la location par un loueur d'un local offrant, en plus de l'hébergement (et dans le même immeuble), au moins trois des quatre prestations suivantes :

  • le petit déjeuner ;
  • le nettoyage quotidien des locaux ;
  • la fourniture du linge ;
  • la réception de la clientèle.

Si ces conditions sont réunies, l'ensemble de la prestation (assimilée à une activité hôtelière) est soumise à la TVA.

Impôts locaux

La contribution économique territoriale

Les loueurs en meublé sont passibles de la contribution économique territoriale dans les conditions de droit commun. Toutefois, sont exonérées de cet impôt les personnes qui louent :

  • une partie de leur habitation personnelle, lorsque cette location ne présente aucun caractère périodique ;
  • en meublé une partie de leur habitation principale (même à titre habituel), à condition, d'une part, que le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables, et d'autre part, que le logement constitue pour le locataire sa résidence principale ;
  • tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural (voir notre fiche Gîte rural) ;
  • des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés "meublés de tourisme" ;
  • ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.

Remarque : l'habitation personnelle s'entend du logement dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location.

Taxe d'habitation

Les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d'habitation sous deux conditions cumulatives :

  • les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle ;
  • les lieux sont spécialement aménagés pour la location et, par conséquent, soumis à la taxe professionnelle.

La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

La CRL est due si le loueur en meublé est exonéré de TVA ou bénéficie de la franchise en base (voir notre fiche Quel régime de TVA pour votre entreprise ?) et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble achevé depuis plus de quinze ans.

Cependant, si le propriétaire est une personne physique ou une société de personnes dont aucun associé n'est soumis à l'impôt sur les sociétés, celui-ci est exonéré de CRL.

Caractéristiques propres au LMP

Le régime des plus-values de cession

Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci sont exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes de location au cours des deux années civiles précédentes sont inférieures à 90 000 € hors taxes (voir notre fiche Exonération des plus-values des petites entreprises).

Traitement du déficit

Le déficit d'exploitation éventuel est imputable sur le revenu global. Ce déficit est créé, notamment, par :

  • les frais d'acquisition des biens loués (honoraires, droit d'enregistrement, commissions etc.) ;
  • les intérêts d'emprunts liés à ces acquisitions ;
  • l'amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué (l'entretien, les réparations, les frais d'assurance etc) ;
  • les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc) et d'assurance ;
  • l'impôt foncier, la contribution économique territoriale ;
  • les dépenses d'entretien et de réparation ;
  • les charges de copropriété.

Remarque : les déficits non imputés provenant de charges engagées avant le début d'activité, c'est-à-dire de charges exposées en vue d'une location meublée avant la livraison ou l'achèvement de l'immeuble, peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des trois premières années d'activité.

Pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l'un des deux régimes réels d'imposition (le régime simplifié, ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro-entreprise exclut la possibilité de constater un déficit.

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Pour que les locaux d'habitation loués meublés (ou destinés à l'être) n'entrent pas dans l'assiette de l'ISF au titre des biens professionnels, le LMP doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

  • être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
  • réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;
  • retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En l'occurrence, pour l'appréciation du seuil de 50 %, les revenus fonciers, mobiliers et ceux taxables à un taux proportionnel ne sont pas pris en compte.

Caractéristiques propres au LMNP

Régime des plus-values de cession

Le LMNP est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Traitement du déficit

Le déficit subi par le LMNP est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

ISF

Les biens mis en location par le LMNP entrent dans l'assiette de l'ISF.

Réduction d'impôt pour investissements dans des résidences meublées

Les personnes physiques qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu (article 199 sexvicies du CGI). Cette réduction concerne les acquisitions jusqu'au 31 décembre 2016 de :

  • logements neufs ;
  • logements en l'état futur d'achèvement ;
  • logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait ou l'objet d'une réhabilitation, d'une rénovation ou qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation permettant, après leur réalisation, de satisfaire à un certain nombre de performances techniques.

Ces logements doivent ensuite faire partie :

  • d'un établissement d'accueil des personnes les plus fragiles (personnes âgées ou adultes handicapés) ;
  • d'une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément qualité ;
  • d'une structure affectée à l'accueil familial salarié de personnes agées ou handicapées ;
  • d'une résidence avec services pour étudiants ;
  • d'une résidence de tourisme classée ;
  • d'un établissement de soins de longue durée.

Enfin, l'acquéreur du logement doit s'engager à donner son bien en location meublée pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence dans lequel il est situé.

La réduction d'impôt sur le revenu est de 11% pour ceux acquis à compter du 2012. La réduction d'impôt est répartie sur neuf ans.

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Mis à jour le 14/04/2016

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