Le droit de préférence du locataire en cas de vente des murs

Fiche pratique
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La Loi Pinel permet au locataire d'un bail commercial de bénéficier d'un droit de préférence en cas de vente des murs par son bailleur.

Le principe du droit de préférence du locataire en cas de vente des murs

La Loi Pinel (loi n°2014-626 du 18 juin 2014) permet au locataire d’un bail commercial de bénéficier d’un droit de préférence en cas de vente des murs par son bailleur (article L 145-46-1 du Code de commerce).

 

Cette disposition est applicable aux baux commerciaux dans un délai de six mois qui suit la promulgation de la loi, c’est-à-dire à compter du 1er décembre 2014.

La procédure du droit de préférence du locataire en cas de vente des murs

Le bailleur devra avertir son locataire s’il envisage de céder ses murs et lui proposer de les acheter. Le locataire aura un délai d’un mois pour répondre à l’offre de vente du bailleur.

 

A compter de l’envoi de sa réponse au bailleur, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.

 

Si, dans sa réponse, le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

 

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

 

Dans le cas où le bailleur décide de vendre ultérieurement à des conditions plus avantageuses ou à un prix moins cher, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix.

 

Cette notification vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire.

 

Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.

 

L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le formalisme du droit de préférence du locataire en cas de vente des murs

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

 

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée.

 

Il est conseillé au locataire d'envoyer sa réponse au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les cessions exclues du droit de préférence

La Loi Pinel prévoit expressément qu’un certain nombre de cessions sont exclues du droit de préférence du locataire.

 

Elles sont les suivantes :
 

  • cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble immobilier ;
  • cession unique de locaux commerciaux distincts ;
  • cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
  • cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
  • cession d’un local au conjoint du bailleur ou un ascendant, ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La Cour de cassation a estimé que le droit de préférence du locataire est d’ordre public (Cass. 3ème civ, 28 juin 2018, n°17-14.605). Par conséquent, toute clause contraire dans le contrat de bail est réputée non écrite.

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Mis à jour le 19/02/2021
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