Locaux professionnels : Les impacts de l’état d’urgence sanitaire sur le bail

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Compte tenu des mesures prises par le Gouvernement pour limiter la propagation du coronavirus, de nombreuses entreprises font face à une baisse ou à un arrêt de leur activité.

La loi de finances pour 2021 prévoit un crédit d'impôt équivalent à 50% des loyers abandonnés par le bailleur.

Quels sont les principaux impacts sur le bail locatif ? 

La crise sanitaire et ses conséquences sur les activités des entreprises peuvent impacter de diverses manières le bail concernant les locaux professionnels et commerciaux :

  • difficultés de paiement du loyer et des charges ;
  • difficultés d’exécution des obligations contractuelles ;
  • gestion des délais régissant le cours du bail et ses échéances.

Quelles sont les mesures applicables en cas de difficultés de paiement des loyers et des charges ? 

Des mesures exceptionnelles ont été adoptées dans ce contexte de crise sanitaire comme l’inapplicabilité des sanctions pour non-paiement du loyer qui s’ajoutent aux dispositifs du droit commun présentés ci-après.

Entreprises éligibles

Sont concernées par ces mesures les entreprises de droit privées dont :

  • L’effectif est inférieur à 250 salariés ;
  • L’effectif est d’au moins un salarié lorsque le locataire est une association ;
  • Le chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d'euros ou, pour les activités n'ayant pas d'exercice clos, le montant de leur chiffre d'affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d'euros ; 
  • La perte de chiffre d'affaires est d'au moins 50 %.

La perte de chiffre d’affaires est définie comme la différence entre, d'une part, le chiffre d'affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d'autre part :

  • le chiffre d'affaires durant la même période de l'année précédente ;
  • ou, si l'entreprise le souhaite, le chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019 ;
  • ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;
  • ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d'affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;
  • ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d'affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l'entreprise, et le 30 septembre 2020.

Les entreprises ayant fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public ne prennent pas en compte, au titre du mois de novembre 2020, le chiffre d'affaires réalisé sur les activités de vente à distance avec retrait en magasin ou livraison.

Inapplicabilité des sanctions pour non-paiement du loyer imposée par les textes

La loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, contient de nouvelles mesures relatives aux loyers et charges des baux commerciaux et professionnels. Ces mesures ressemblent en grande partie à celles qui avaient été mises en place lors du premier confinement, par ordonnance du 15 mars 2020 n° 2020-316.

Elle permet aux locataires de ne pas encourir de sanctions (pénalité financière, résolution, activation de garanties …) en raison du défaut de paiement des loyers ou des charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux. 

Les nouvelles dispositions prévoient que les loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient rétroactivement à compter du 17 octobre et jusqu’à 2 mois suivant le jour où la mesure de police administrative a pris fin (ce qui doit correspondre à 2 mois suivant la réouverture de l’entreprise concernée).

Tout comme ce qui était prévu en mars 2020, l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 prévoit que les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative "ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée".

Toutefois, le dispositif va plus loin que l’ordonnance de mars 2020 puisque le bailleur ne peut pas non plus initier de "mesures conservatoires" pour les loyers couverts par la période de protection juridique telle qu’une saisie conservatoire en cas d’impayés. Cette nouvelle mesure intervient après analyse de la situation des locataires lors de la première période d’état d’urgence de 2020. Dans la mesure où ce type de saisie peut être initié sans accord du Juge (L511-2 Code des procédures civiles d’exécution), les bailleurs continuaient à disposer d’armes procédurales efficaces pour se prémunir en cas d’impayés. Ce ne sera plus le cas dans le cadre de cette nouvelle période d’état d’urgence. 

De la même manière, le dispositif indique que "les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues" pendant la période de protection juridique. La protection est ici encore renforcée par rapport au dispositif de mars 2020, avec une paralysie de l’ensemble des mesures d’exception.

Demande de report, étalement voire renonciation des loyers à l’amiable

L’ordonnance ne prévoit pas explicitement le report ou l’étalement des loyers et des charges afférents, même si en pratique le résultat est le même : le défaut de paiement des loyers et des charges ne pouvant être sanctionné. Attention, l’action en recouvrement de créance est néanmoins toujours offerte au bailleur bien que les délais de procédure soient prorogés.

Dès lors, il est recommandé au locataire d’alerter par écrit son bailleur afin de lui exposer les difficultés financières auxquelles il est soumis. Une négociation peut permettre un étalement des loyers, un report ou encore un abandon/renonciation aux loyers. 

La négociation doit être engagée au plus tôt pour ne pas aggraver les difficultés financières du locataire et afin de rester dans une phase amiable. 

Dans un but incitatif visant à favoriser la solidarité, la deuxième loi de finance rectificative pour 2020 prévoit des mesures fiscales particulières pour les bailleurs qui décident de renoncer ou d’abandonner les loyers au profit des entreprises impactées par la crise sanitaire. 

Plus précisément, si à la suite des négociations, le bailleur renonce ou effectue un abandon de créances de loyers entre le 15 avril et le 31 décembre 2021, il peut procéder à une déduction de charges correspondant aux loyers auxquels il a renoncés ou aux créances abandonnées, de son revenu imposable au titre de l’année 2020 et 2021. Une telle déduction n’est pas possible en temps normal sans encaissement des sommes perçues.

Cette déduction correspond à l’intégralité des charges et n’est possible que s’il n’existe pas de lien de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire.

Le lien de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire existe si :

  • l’une des entreprises détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l'autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
  • les deux entreprises sont placées l'une et l'autre sous le contrôle d'une même tierce entreprise.

Enfin, si l'entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, le bailleur ne peut déduire des charges afférentes aux loyers renoncés qu’à la condition de pouvoir justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie de cette première.

Cette mesure est complétée d’un crédit d’impôt au profit du bailleur instauré par l’article 20 de la loi finances pour 2021. Ce crédit d’impôt est égal à la moitié des loyers abandonnés par le bailleur. 

Depuis le début de l’état d’urgence sanitaire, différents échanges ont eu lieu entre le Ministère de l’Economie et des Finances, la Caisse des dépôts et des consignations et les principales fédérations de bailleurs (la FSIF, l’AFG, l’ASPIM, le CNCC). Ces échanges ont donné lieu à plusieurs engagements de la part de ces derniers : 

  • Un appel aux bailleurs adhérents pour annuler trois mois de loyer en faveur des TPE contraintes de fermer en application des arrêtés ministériels ;
  • Un encouragement des bailleurs adhérents à engager des discussions avec leurs locataires en difficultés (de toute taille) ;
  • La rédaction d’un code de bonne conduite des relations entre les bailleurs et locataires commerciaux dans le cadre de crise économique.

De son côté, le Ministre de l’Economie Bruno Lemaire nommera un médiateur pour veiller à la bonne application de ce code, et au règlement amiable des différends qui pourront naître entre les bailleurs et locataires commerciaux.

Les délais de paiement octroyés par le juge (article 1343-5 du Code civil)

A défaut d’obtenir un accord du bailleur satisfaisant, le locataire peut tenter de recourir aux dispositions de droit commun et notamment à la procédure d’octroi de délais de paiement. 

Le locataire qui n’a pas réglé son loyer au jour de l’échéance peut solliciter le juge pour obtenir un délai de paiement ou un délai de grâce, ayant pour effet de suspendre son exigibilité. Le bail ne peut prévoir une clause contraire qui serait alors réputée non écrite. 

La demande de délai de paiement peut également être sollicitée par le locataire après avoir été assigné par le bailleur ou si le bailleur met en jeu la clause résolutoire prévue dans le bail conformément aux articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil.

S’agissant du recours à d’autres dispositifs de droit commun tels que la force majeure, l’imprévision ou l’exception d’inexécution, voir les développements ci-dessous sur les mesures envisageables en cas de difficultés d’exécution de ses obligations.

Quelles sont les mesures envisageables en cas de difficultés d’exécution de ses obligations ? 

Mise en œuvre de la force majeure par le locataire pour justifier son inexécution 

La force majeure n’a pas été expressément reconnue par les pouvoirs publics pour les relations contractuelles entre personnes privées. 

Toutefois, les parties au contrat peuvent avoir prévu les modalités d’application de la force majeure au travers de divers mécanismes tels que l’obligation d’information de son co-contractant dans un certain délai, la suspension des obligations, la renégociation, la résolution.

Le locataire professionnel, pour justifier l’inexécution de ses obligations devrait alors prouver :

  • le caractère"irrésistible" de la crise sanitaire qui sera plus facilement retenu pour les établissement qui ont fait l'objet d'un arrêté de fermeture ;
  • l'"impossibilité" d’exécuter son ou ses obligation(s). Il reviendra au locataire de démontrer que l’impact du coronavirus justifie bien une incapacité totale de s’exécuter.

En cas de litige avec le bailleur, il reviendra au juge d’apprécier le caractère de force majeure. Attention, la jurisprudence a déjà écarté dans le passé la reconnaissance du caractère de force majeure pour diverses épidémies ainsi que pour les obligations sur des sommes d’argent (comme l’obligation de payer ses loyers)

Enfin pour qu’elle soit applicable, il ne faut pas que le contrat exclut la possibilité de recourir à la force majeure. 

Mise en œuvre de l’exception d’inexécution

Un locataire professionnel pourrait tenter de justifier son inexécution contractuelle (notamment le non-paiement de ses loyers) en prouvant le défaut du bailleur à son obligation de délivrance, s'il n'est plus en mesure d'exploiter les locaux. En cas de litige, il reviendra au juge d’apprécier si le manquement du bailleur est avéré.

Renégociation du contrat locatif (hors bail commercial) pour imprévision

Pour être mise en œuvre, l’imprévision supposerait pour le locataire professionnel de prouver :

  • un changement de circonstances imprévisibles au moment de la formation du contrat,
  • qui rend son exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’accepte pas d’en assumer le risque, ce qui justifierait de demander une renégociation du contrat locatif à son bailleur.

En cas de litige avec le bailleur, il reviendra au juge d’apprécier la possibilité pour le locataire, de se prévaloir de l’imprévision. Attention, s’agissant des baux commerciaux, la jurisprudence récente écarte l'application de la théorie de l’imprévision au profit des règles spéciales prévues par le statut des baux commerciaux (révision de loyer, renouvellement du bail).

Comment sont impactés les délais régissant le cours du bail et ses échéances ?

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoyait les modalités de prorogation de certains délais échus pendant la première période d’état d’urgence sanitaire qui courait à compter du 12 mars 2020. 

S’agissant des baux professionnels ou commerciaux, cette ordonnance permettait de proroger un certain nombre de délais en cours de bail ou à son échéance. 

A ce jour, aucune mesure similaire n’a été adoptée au regard de la seconde période d’état d’urgence sanitaire courant à compter du 17 octobre 2020. 

Mis à jour le 03/08/2021

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