Locaux professionnels : Les impacts de l’état d’urgence sanitaire sur le bail

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Compte tenu des mesures prises par le Gouvernement pour limiter la propagation du coronavirus, de nombreuses entreprises font face à une baisse ou à un arrêt de leur activité.

Quels sont les principaux impacts sur le bail locatif ? 

La crise sanitaire et ses conséquences sur les activités des entreprises peuvent impacter de diverses manières le bail concernant les locaux professionnels et commerciaux :

 

  • difficultés de paiement du loyer et des charges ;
  • difficultés d’exécution des obligations contractuelles ;
  • gestion des délais régissant le cours du bail et ses échéances.

Quelles sont les mesures applicables en cas de difficultés de paiement des loyers et des charges ? 

Des mesures exceptionnelles ont été adoptées dans ce contexte de crise sanitaire comme l’inapplicabilité des sanctions pour non-paiement du loyer qui s’ajoutent aux dispositifs du droit commun présentés ci-après.

Inapplicabilité des sanctions pour non-paiement du loyer imposée par les textes

L'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, permet aux locataires de ne pas encourir de sanctions (pénalité financière, résolution, activation de garanties …) en raison du défaut de paiement des loyers ou des charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux. 

 

Sont concernés les loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars et deux mois suivant la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (c'est à dire entre le 12 mars et le 10 septembre 2020). 


Les bénéficiaires de ces capacités de report sont les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier de l’aide du fonds de solidarité.  


Les critères d’éligibilité à l’aide du fonds de solidarité prennent en compte notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaire constatée du fait de la crise sanitaire.

 

Demande de report, étalement voire renonciation des loyers à l’amiable

L’ordonnance ne prévoit pas explicitement le report ou l’étalement des loyers et des charges afférents, même si en pratique le résultat est le même : le défaut de paiement des loyers et des charges ne pouvant être sanctionné. Attention, l’action en recouvrement de créance est néanmoins toujours offerte au bailleur bien que les délais de procédure soient prorogés.


Dès lors, il est recommandé au locataire d’alerter par écrit son bailleur afin de lui exposer les difficultés financières auxquelles il est soumis. Une négociation peut permettre un étalement des loyers, un report ou encore un abandon/renonciation aux loyers. 
 
La négociation doit être engagée au plus tôt pour ne pas aggraver les difficultés financières du locataire et afin de rester dans une phase amiable. 

Dans un but incitatif visant à favoriser la solidarité, la deuxième loi de finance rectificative pour 2020 prévoit des mesures fiscales particulières pour les bailleurs qui décident de renoncer ou d’abandonner les loyers au profit des entreprises impactées par la crise sanitaire. 

 

Plus précisément, si à la suite des négociations, le bailleur renonce ou effectue un abandon de créances de loyers entre le 15 avril et le 31 décembre 2020, il peut procéder à une déduction de charges correspondant aux loyers auxquels il a renoncés ou aux créances abandonnées, de son revenu imposable au titre de l’année 2020. Une telle déduction n’est pas possible en temps normal sans encaissement des sommes perçues.

 

Cette déduction correspond à l’intégralité des charges et n’est possible que s’il n’existe pas de lien de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire.

 

Le lien de dépendance entre le bailleur et l’entreprise locataire existe si :
 

  • l’une des entreprises détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l'autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
  • les deux entreprises sont placées l'une et l'autre sous le contrôle d'une même tierce entreprise.

Enfin, si l'entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, le bailleur ne peut déduire des charges afférentes aux loyers renoncés qu’à la condition de pouvoir justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie de cette première.

 

Depuis le début de l’état d’urgence sanitaire, différents échanges ont eu lieu entre le Ministère de l’Economie et des Finances, la Caisse des dépôts et des consignations et les principales fédérations de bailleurs (la FSIF, l’AFG, l’ASPIM, le CNCC). Ces échanges ont donné lieu à plusieurs engagements de la part de ces derniers : 
 

  • Un appel aux bailleurs adhérents pour annuler trois mois de loyer en faveur des TPE contraintes de fermer en application des arrêtés ministériels ;
  • Un encouragement des bailleurs adhérents à engager des discussions avec leurs locataires en difficultés (de toute taille) ;
  • La rédaction d’un code de bonne conduite des relations entre les bailleurs et locataires commerciaux dans le cadre de crise économique.

De son côté, le Ministre de l’Economie Bruno Lemaire nommera un médiateur pour veiller à la bonne application de ce code, et au règlement amiable des différends qui pourront naître entre les bailleurs et locataires commerciaux.

Les délais de paiement octroyés par le juge (article 1343-5 du Code civil)

A défaut d’obtenir un accord du bailleur satisfaisant, le locataire peut tenter de recourir aux dispositions de droit commun et notamment à la procédure d’octroi de délais de paiement. 


Le locataire qui n’a pas réglé son loyer au jour de l’échéance peut solliciter le juge pour obtenir un délai de paiement ou un délai de grâce, ayant pour effet de suspendre son exigibilité. Le bail ne peut prévoir une clause contraire qui serait alors réputée non écrite. 


La demande de délai de paiement peut également être sollicitée par le locataire après avoir été assigné par le bailleur. 


L’octroi de ces mesures par le juge suspend les procédures engagées antérieurement par le bailleur créancier et lui interdit d’en engager de nouvelles. Les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne sont pas encourues au cours de la période de report ou d’échelonnement.


S’agissant du recours à d’autres dispositifs de droit commun tels que la force majeure, l’imprévision ou l’exception d’inexécution, voir les développements ci-dessous sur les mesures envisageables en cas de difficultés d’exécution de ses obligations.

Quelles sont les mesures envisageables en cas de difficultés d’exécution de ses obligations ? 

Le report des délais en cas d’inexécution d’une obligation due pendant l’état d’urgence sanitaire (autre que l’obligation de payer le loyer)

Le contrat peut prévoir différentes sanctions lorsque l’une des parties n’exécute pas son obligation à une date donnée (Ex : clauses pénales, clauses résolutoires…).


En temps normal, c’est à cette date donnée, qu’est applicable la sanction. 

 

Dans le contexte de crise, les sanctions de l'inexécution d'une obligation sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit leur effet. Les délais pour s’exécuter sans encourir de sanction sont reportés après la période juridiquement protégée (c'est à dire à compter du 10 août 2020).

 

Mise en œuvre de la force majeure par le locataire pour justifier son inexécution 

La force majeure n’a pas été expressément reconnue par les pouvoirs publics pour les relations contractuelles entre personnes privées. 


Toutefois, les parties au contrat peuvent avoir prévu les modalités d’application de la force majeure au travers de divers mécanismes tels que l’obligation d’information de son co-contractant dans un certain délai, la suspension des obligations, la renégociation, la résolution.


Le locataire professionnel, pour justifier l’inexécution de ses obligations devrait alors prouver :
 

  • le caractère"irrésistible" de la crise sanitaire qui sera plus facilement retenu pour les établissement qui ont fait l'objet d'un arrêté de fermeture ;
  • l'"impossibilité" d’exécuter son ou ses obligation(s). Il reviendra au locataire de démontrer que l’impact du coronavirus justifie bien une incapacité totale de s’exécuter.

En cas de litige avec le bailleur, il reviendra au juge d’apprécier le caractère de force majeure. Attention, la jurisprudence a déjà écarté dans le passé la reconnaissance du caractère de force majeure pour diverses épidémies ainsi que pour les obligations sur des sommes d’argent (comme l’obligation de payer ses loyers)


Enfin pour qu’elle soit applicable, il ne faut pas que le contrat exclut la possibilité de recourir à la force majeure. 

Mise en œuvre de l’exception d’inexécution

Un locataire professionnel pourrait tenter de justifier son inexécution contractuelle (notamment le non-paiement de ses loyers) en prouvant le défaut du bailleur à son obligation de délivrance, s'il n'est plus en mesure d'exploiter les locaux. En cas de litige, il reviendra au juge d’apprécier si le manquement du bailleur est avéré.

Renégociation du contrat locatif (hors bail commercial) pour imprévision

Pour être mise en œuvre, l’imprévision supposerait pour le locataire professionnel de prouver :
 

  • un changement de circonstances imprévisibles au moment de la formation du contrat,
  • qui rend son exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’accepte pas d’en assumer le risque, ce qui justifierait de demander une renégociation du contrat locatif à son bailleur.

En cas de litige avec le bailleur, il reviendra au juge d’apprécier la possibilité pour le locataire, de se prévaloir de l’imprévision. Attention, s’agissant des baux commerciaux, la jurisprudence récente écarte l'application de la théorie de l’imprévision au profit des règles spéciales prévues par le statut des baux commerciaux (révision de loyer, renouvellement du bail).

Comment sont impactés les délais régissant le cours du bail et ses échéances ?

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit les modalités de prorogation de certains délais échus pendant la période juridiquement protégée (c'est à dire du 12 mars au 10 août 2020). 
 

S’agissant des baux professionnels ou commerciaux, cette ordonnance permet de proroger un certains nombres de délais en cours de bail ou à son échéance. 

Les actes et formalités prescrits par la loi ou le règlement soumis à un délai déterminé et dont l’inexécution est sanctionné par un texte

L’article 2 de l’ordonnance précitée prévoit un mécanisme de report de ces délais dont le terme ou l’échéance tombe pendant la période juridiquement protégée selon la durée de ce délai : 
 

  • les délais initiaux prévus par la loi ou le règlement d’une durée inférieure à deux mois, sont reportés après la période juridiquement protégée d’une durée égale à celle initialement prévue ;
  • les délais initiaux prévus par la loi ou le règlement d’une durée supérieure à deux mois, sont reportés après la période juridiquement protégée d’une durée de deux mois.

Quelques exemples de délais prescrits par la loi pouvant être prorogés :
 

  • Le droit de préférence du locataire d’un bail commercial qui lui confère un délai d’un mois pour répondre à l’offre de vente de son bailleur sur les locaux loués (art. L 145-46-1 du Code de commerce). 
    Exemple : Si l’offre de vente du bailleur est reçue le 20 février 2020, le droit de préférence aurait échu le 20 mars 2020. En application de l’ordonnance précitée, le locataire aura jusqu’à un mois suivant la fin de la période juridiquement protégée (c'est à dire jusqu’au 10 septembre 2020) pour accepter l’offre.
  • La notification du locataire exploitant un hôtel à son bailleur, sollicitant des travaux qui affectent le gros œuvre fait courir un délai de deux mois pour que le bailleur puisse y répondre faute de quoi il est réputé y consentir (art. L 311-1 du Code du tourisme).
    Exemple : Si le bailleur reçoit une notification du locataire le 20 janvier 2020 lui demandant l’autorisation d’effectuer des travaux, il aurait eu normalement jusqu’au 20 mars 2020 pour manifester son refus, faute de quoi un accord serait déduit de son silence dans le temps imparti. Dans le contexte actuel, il aura jusqu’à deux mois suivants  la fin de la période juridiquement protégée (c'est à dire jusqu’au 10 octobre 2020)..

Les conventions ne pouvant être résiliées ou dénoncées que dans un certain délai

L’article 5 de l’ordonnance précitée prévoit un report de ces délais dont le terme ou l’échéance tombe pendant la période juridiquement protégée fixé à deux mois suivant la fin de cette période (ces délais sont reportés au 10 octobre 2020).

Qu’en est-il des baux commerciaux ? 

En matière de baux commerciaux, les notions de congé et demande de renouvellement n’ont pas le même sens que celles de "résiliation" ou "dénonciation" visées par l’article 5 de l'ordonnance qui semblent donc être exclues du champ de l’application de l’ordonnance


Les délais attachés au congé et à la demande de renouvellement devront donc être respectés sans pouvoir bénéficier de report si le terme ou l’échéance intervient pendant la période juridiquement protégée. 

 

Toutefois, l’article 5 de l’ordonnance semble pouvoir s’appliquer à la résiliation triennale permettant au preneur de dénoncer le contrat à l’échéance de chaque période triennale (art. L 145-4, al. 2 du Code de commerce). Le préavis fixé en matière de bail commercial est de 6 mois avant le terme il sera prorogé de deux mois suivant la fin de la période juridiquement protégée.
 
Exemple : La dénonciation du bail par le bailleur devait être délivrée au plus tard le 31 mars 2020 (date d’expiration de l’échéance triennale) pour produire ses effets au 30 septembre suivant. La dénonciation pourra encore être délivrée au plus tard deux mois suivant la fin de la période juridiquement protégée (le 10 octobre 2020).
 

 

Si le locataire a laissé courir les délais prévus pour dénoncer son bail (à chaque échéance triennale du bail en cours ou en tacite prolongation) les parties ont toujours la possibilité de rédiger une convention amiable, signée par les deux parties prévoyant les modalités de rupture du bail. Il conviendra notamment de prévoir les délais de libération des locaux loués et de restitution du dépôt de garantie.

A défaut, le locataire a toujours la possibilité de recourir à la cession de droit au bail, sous réserve des dispositions du contrat de bail. 

 

Qu’en est-il des baux professionnels ? 

Le bail professionnel concerne les professions libérales réglementées et les professionnels dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).


En principe, un bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans et est tacitement renouvelé s’il n’est pas dénoncé par le bailleur ou le locataire en respectant un délai de 6 mois avant le terme du contrat. 

 

L’article 5 de l’ordonnance s’applique dans ce cas de figure. Le préavis tombant pendant la période juridiquement protégée sera prorogé de deux mois suivant la fin de cette période. 

 

Exemple : Un bail professionnel arrive à échéance le 31 octobre 2020 et peut donc être dénoncé par le bailleur au plus tard le 30 avril 2020. La date limite pour donner son préavis tombant pendant la période juridiquement protégée, le bailleur pourra encore délivrer son préavis deux mois après la fin de la période juridiquement protégée (le 10 octobre 2020).

 
En cours de bail, contrairement au bail commercial, le locataire d’un bail professionnel peut résilier le bail à tout moment en respectant également un délai de préavis de 6 mois.

Toutefois, ici la question du report de délai importe peu, compte tenu de la liberté offerte au locataire de notifier son préavis à tout moment qui pourra donc être ajusté en fonction de ses besoins.

Mis à jour le 17/07/2020

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