Un bail de courte durée peut-il succéder à un bail commercial entre les mêmes parties ?

Actualité

Etude de cas

Suite à un accord qui prévoyait la rupture anticipée d’un bail commercial à effet du 31 décembre 2007, le bailleur a autorisé son locataire à se maintenir dans les lieux pour une durée de 23 mois dans l’objectif de lui permettre de céder son fonds de commerce ou son droit au bail. 

Cependant, le 18 octobre 2010, le bailleur a assigné en expulsion le locataire qui était demeuré dans les lieux au-delà de la durée prévue et qui avait en outre sollicité que le bénéfice d’un nouveau bail commercial lui soit reconnu.

 

Dans un arrêt du 14 juin 2018, la cour d’appel de Caen, a jugé recevable la demande du bailleur.

 

Elle a d’abord retenu que l’accord entre les parties excluait explicitement l’application du statut des baux commerciaux.

 

Ensuite, la précarité était justifiée parce que les parties avaient entendu limiter à 23 mois la durée d’occupation des locaux par le locataire dans l’attente de la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail, événement incertain et extérieur à leur volonté puisqu’impliquant l’intervention d’un tiers.

 

Telle n’est pas l’analyse de la Cour de cassation qui casse l’arrêt de la Cour d’appel aux motifs suivants : le projet de cession portait sur la cession du fonds de commerce du locataire ou son droit au bail, ce qui excluait l'existence d'une cause objective de précarité de l'occupation des lieux.

 

D'autre part, le locataire était resté dans les lieux au-delà du terme prévu par la convention sans que le bailleur n'eût manifesté son opposition.

 

Par conséquent, le locataire bénéficiait d’un nouveau bail commercial soumis au statut

 

La Cour de cassation remet les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.

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Pour aller plus loin

Mis à jour le 10/01/2020
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