Locaux professionnels : que faire en cas de difficultés de paiement du loyer ?

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Dans le cadre de la crise sanitaire liée à la Covid-19, des mesures exceptionnelles ont été prises afin de limiter les conséquences des difficultés financières des établissements dont l’activité a été arrêtée ou limitée et notamment au regard de leurs loyers commerciaux. 

A ce jour, ces mesures exceptionnelles ne sont plus applicables et les locataires doivent donc faire appel aux dispositions générales en cas de difficultés liées à leur bail commercial. 

Quelles sont les mesures applicables en cas de difficultés de paiement des loyers et des charges ? 

A défaut de mesures exceptionnelles visant à aider les locataires qui éprouvent des difficultés à payer leur loyer commercial du fait des fermetures administratives et limitations d’activité liées à la crise sanitaire actuelle, le locataire peut : 

  • s’adresser directement à son bailleur pour tenter d’obtenir un report, annulation ou étalement des loyers
  • en cas de refus du bailleur, le locataire peut tenter de recourir aux dispositions de droit commun et notamment à la procédure d’octroi de délais de paiement. 

Demande de report, étalement voire renonciation des loyers à l’amiable

Le locataire peut toujours alerter par écrit son bailleur afin de lui exposer les difficultés financières auxquelles il est soumis sans attendre d’être en défaut de paiement.

Une négociation peut permettre un étalement des loyers, un report ou encore un abandon/renonciation aux loyers. 

En cas de défaut de paiement, le bailleur peut engager une action en recouvrement de créance.La négociation doit être engagée au plus tôt pour ne pas aggraver les difficultés financières du locataire et afin de rester dans une phase amiable. 

Les délais de paiement octroyés par le juge (article 1343-5 du Code civil)

A défaut d’obtenir un accord du bailleur satisfaisant, le locataire peut tenter de recourir aux dispositions de droit commun et notamment à la procédure d’octroi de délais de paiement. 

Le locataire qui n’a pas réglé son loyer au jour de l’échéance peut solliciter le juge pour obtenir un délai de paiement ou un délai de grâce, ayant pour effet de suspendre son exigibilité. Le bail ne peut prévoir une clause contraire qui serait alors réputée non écrite. 

La demande de délai de paiement peut également être sollicitée par le locataire après avoir été assigné par le bailleur ou si le bailleur met en jeu la clause résolutoire prévue dans le bail conformément aux articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil.

S’agissant du recours à d’autres dispositifs de droit commun tels que la force majeure, l’imprévision ou l’exception d’inexécution, voir les développements ci-dessous sur les mesures envisageables en cas de difficultés d’exécution de ses obligations.

Quelles sont les mesures envisageables en cas de difficultés d’exécution de ses obligations ? 

Mise en œuvre de la force majeure par le locataire pour justifier son inexécution 

La force majeure n’a pas été expressément reconnue par les pouvoirs publics pour les relations contractuelles entre personnes privées. 

Toutefois, les parties au contrat peuvent avoir prévu les modalités d’application de la force majeure au travers de divers mécanismes tels que l’obligation d’information de son co-contractant dans un certain délai, la suspension des obligations, la renégociation, la résolution.

Le locataire professionnel, pour justifier l’inexécution de ses obligations devrait alors prouver :

  • le caractère"irrésistible" de la crise sanitaire qui sera plus facilement retenu pour les établissement qui ont fait l'objet d'un arrêté de fermeture ;
  • l'"impossibilité" d’exécuter son ou ses obligation(s). Il reviendra au locataire de démontrer que l’impact du coronavirus justifie bien une incapacité totale de s’exécuter.

En cas de litige avec le bailleur, il reviendra au juge d’apprécier le caractère de force majeure. Attention, la jurisprudence a déjà écarté dans le passé la reconnaissance du caractère de force majeure pour diverses épidémies ainsi que pour les obligations sur des sommes d’argent (comme l’obligation de payer ses loyers)

Enfin pour qu’elle soit applicable, il ne faut pas que le contrat exclut la possibilité de recourir à la force majeure. 

Mise en œuvre de l’exception d’inexécution

Un locataire professionnel pourrait tenter de justifier son inexécution contractuelle (notamment le non-paiement de ses loyers) en prouvant le défaut du bailleur à son obligation de délivrance, s'il n'est plus en mesure d'exploiter les locaux. En cas de litige, il reviendra au juge d’apprécier si le manquement du bailleur est avéré.

Renégociation du contrat locatif (hors bail commercial) pour imprévision

Pour être mise en œuvre, l’imprévision supposerait pour le locataire professionnel de prouver :

  • un changement de circonstances imprévisibles au moment de la formation du contrat,
  • qui rend son exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’accepte pas d’en assumer le risque, ce qui justifierait de demander une renégociation du contrat locatif à son bailleur.

En cas de litige avec le bailleur, il reviendra au juge d’apprécier la possibilité pour le locataire, de se prévaloir de l’imprévision. Attention, s’agissant des baux commerciaux, la jurisprudence récente écarte l'application de la théorie de l’imprévision au profit des règles spéciales prévues par le statut des baux commerciaux (révision de loyer, renouvellement du bail).

Mis à jour le 20/01/2022